开发商金九银十“背水一搏” 广州房价或降一成

       金九银十“背水一搏” 开发商能否扭转格局?

     下半年新盘新货集体抢闸，专家称开发商为冲业绩，不会继续“扛”房价

     据统计数据显示，9月广州将推出的新盘新货项目总量高达47个，全新盘多达24个。不管市中心楼盘还是郊区楼盘，都想趁9月、10月销售旺季扭转楼市格局。不过，买家们却并不是那么买账。《信息时报》联合大洋网开展的调查中，逾七成人声称9～10月将不会入市购房。

     市场推货：9月迎推货高峰 中心区楼市活跃

     2009年初至2010年上半年，广州十区商品住宅的可售货量一直处于持续下降趋势，这一状况将在2010年下半年被打破。据了解，下半年广州住宅可售货量将达6.3万套，预计比上半年多约一成，局部区域将出现供大于求状况。

     9月，广州楼市将一改往日郊区盘唱独角戏的局面，中心区楼盘将迎来真正的推货高峰。据统计，9月亮相的全新盘多达24个，占比达50%，主要集中在海珠、天河、老城区。其中，海珠区有7个全新盘集体抢闸上市，货量远超上半年。而天河区未售先热的几个全新项目，也有望在9月推向市场。至于老城越秀区也不甘示弱，3个全新项目都已开放了销售中心，迎接即将到来的黄金节点。

     除了中心城区新盘唱主角外，今年郊区的风头被亚运城以及华南板块联手抢了风头。其中，亚运城预计首期在9月正式推出媒体村，有3800套货量，户型涵盖50平方米的单身公寓到180平方米的大四房、顶层复式大宅。

     此外，华南板块则首推广州雅居乐的“十年小雅”和华南碧桂园“十年华南”。作为两个千亩大盘的收山之作，总货量达1700多套，这两个项目也受到了自住买家和投资客的强烈关注。

     买家态度：近郊楼价过万元 观望心态仍浓厚

    近日，《信息时报》联合大洋网开展一份调查，数据显示，逾七成人表示目前楼价尚处于高位，9～10月将不会入市购房，准备等到年底再考虑买不买房。

     今年孩子刚满一周岁的张先生告诉记者，自从宝宝出生、父母过来之后，70平方米的两房单位显然不够住，于是从今年年初就开始四处看房，“没想到番禺、白云等近郊区域，楼价基本都超过万元，而生活比较方便的中心城区楼价更超过2万元/平方米。”张先生表示，现在房价这么高，即使有刚性住房需求，也只能再等等看。

     经纬行研究中心经理朱欣苑表示，在一系列新政重击下，相对成熟的广州房地产市场比较平稳，楼价没有出现明显的变动，尤其是中心城区，个别全新盘不仅没有降价，反而有涨价的趋势。今年9～10月，大量新货将集中面市，如果优惠力度达到买家的预期价位，不排除有大批购房者入市的现象。但整体来看，购房者的观望情绪仍很浓厚。

     合富置业首席市场分析师龙斌则认为，今年的“金九银十”将会供销两旺。从目前的楼市现状来看，相比前几个月，购房者的入市积极性有所提高，长线投资者也开始重新进入市场，“在开发商大量推货的情况下，9～10月的确是买楼的好时机。尤其是刚性需求买家，亚运城板块、南沙、花都等郊区楼盘都可以考虑。”

     后市预测：开发商或舍价保量 主动下调一成房价

     合富辉煌市场部首席分析师黎文江认为，开发商为了完成年度计划，或会采用“降价救量”的措施回笼资金。为了争取第二套房买家，售价不排除将下调5%～10%，以弥补由于利率上调增加的8万～10万元供楼利息。他进一步指出，不同区域的价格调整幅度将有所不同，预计外围部分楼盘价格下调空间较大，中心四区楼价较坚挺。全市均价预计下半年相比上半年有10%的下调空间，但均价仍过万元，同比2009年仍有10%左右的升幅。

     著名房地产营销策划专家谢逸枫也认为，开发商因冲击全年业绩及政策调控等压力，下半年不会继续“扛”房价对抗政策，将积极主动降价。而大部分刚性需求和改善型买家也将积极入市，销售成交有望回升。

     满堂红研究部高级经理周峰分析指出，若剔除亚运城项目，广州10区一手住宅成交量可能在40万平方米左右，均价在1.17万元/平方米左右。若亚运城在10月开卖，则整个月份的成交量会冲上55万平方米。

     金九银十楼市或将上演“恶战”

      8月最后一周，传统的“金九”尚未到来，多数开发商已迫不及待地使出浑身解数预热楼市。从近几周的成交数据来看，广州一手房成交量出现上涨态势，部分开发商便天真地认为，广州房地产市场的“冬天”已经过去，“春天”再次来了。而在记者看来，一场营销“恶战”即将山雨欲来。

      首先，开发商忽略了一点，近期一手房成交量上涨，很大程度上是来自定价合理等销售策略和刚需的客观存在，而非市场的真正“回暖”。

      其次，很多开发商仍是惯性思维，将今年的楼市调控与2008年相比，认为一段时间低迷后楼市将开始反弹，于是都等着涨价后再走量。但事实上，在一系列政策重击下，一方面刚性需求购房者已越来越理性，另一方面，广州楼市经过这些年的发展后，也已相当成熟，不再是在销售旺季什么楼都能卖得好。

      事实上，在即将到来的国庆黄金周，广州楼市能否飘红，关键还要看需求能否真正释放，而这主要还是取决于房产政策。如果接下来再有政策出台，指望借“金九银十”冲一把的开发商，可能将事与愿违。而即使不出台房产政策，如果开发商坚守高房价，有着刚性需求的潜在买家也很难出手买房。也就是说，在目前政策下，广州楼市在“金九银十”期间虽有增长可能，但增幅不会太高。

       如果“金九银十”不能达成开发商预期的销售目标，今年年底，开发商将难免一场“恶战”。因为在上半年销售量不尽如人意的情况下，房企要交出一份相对“好看”的年底销售报表，就得想方设法力促销售。