李宇嘉：关于现房销售，这些说法站不住脚

       8月28日楼市新政引爆讨论，很多人被网上的观点带偏：觉得现房销售会拉高成本、干垮中小房企、搞垮整个行业。听起来有理有据，实则是拿旧时代高周转的逻辑衡量新市场。

　　今天把道理讲透：

　　观点一：抬高预售门槛、搞现房销售，回款周期被拉长，房企财务成本飙升，负担直接加重。

　　不可否认，新政落地之后，回款周期确实会变长，从静态上看财务成本会上升。但很多人刻意回避了一个核心问题：过去这笔“低成本资金”，到底是从哪里来的？

　　在旧预售模式下，房子还没建好，购房者就要掏出首付、背上几十年房贷，这笔钱直接流入项目，房企拿着购房者的钱去盖楼。相当于购房者无偿给开发商提供大额无息贷款，同时还要承担延期交房，甚至烂尾的巨大风险。

　　简单说：过去房企的“低成本”，是建立在购房者承担风险之上的红利。开发商不用掏足额自有资金盖房子，借买房人的钱滚动开发。如今新政只是把这套不合理的游戏规则纠偏回来。

　　现在要求房企更多依靠自有资金、合规开发贷款完成建设，不能再提前支取购房者的房款来建房。成本看似涨了，本质是把本该由开发商承担的建设成本，归还给开发商，不再让买房人为开发风险买单。

　　这笔所谓“新增成本”，不是政策凭空制造出来的负担，而是把过去转移给购房者的风险成本，回归到开发端。短期会阵痛，但长远看，杜绝了“钱拿走了，房子交不出” 的乱象，这才是健康的行业该有的样子。

　　观点二：中小企业底子薄、运营能力弱，扛不住新政，一大批中小房企会纷纷倒闭。

　　新政确实抬高了行业的能力门槛，对房企资金实力、产品打磨、运营管理提出更高要求，但这不等于中小企业集体“判死刑”，更不会上演倒闭潮。

　　很多人有刻板印象：房企就必须玩“10个锅，5个盖子” 的高周转游戏，拼速度、拼杠杆，才能活下去。但现实调研发现，不少本地中小房企，本来就不走疯狂扩张路线。他们深耕一座城市，熟悉本地人的居住需求，踏踏实实地打磨产品，不盲目到处拿地铺摊子。

　　对于这类企业，预售门槛提高、现房销售反而属于重大利好。以前市场份额被高周转房企挤压，拼开盘速度、拼营销噱头，本地中小房企很难获得机会；现在比拼的是户型、园林、配套、真实交付品质。擅长做产品、懂本地市场的中小房企，反而更容易脱颖而出。不少企业已经提前布局准现房、实景示范区，用看得见的产品来争取客户，提前适应新规则。

　　真正压力山大的，其实是过去依赖高杠杆、高周转的企业。这类企业习惯靠预售资金“输血”，重规模扩张，轻产品打磨，资金链绷得很紧。新政之下，旧套路玩不通了，压力自然凸显。

　　这不是政策要“干掉中小企业”，而是市场优胜劣汰。企业要做的是主动转型，苦练产品、成本管控基本功，而不能抱着老思维不放：收益归自己，烂尾和延期交付的风险甩给购房者、银行和政府。

　　大浪淘沙之下，弱的出清，强的留下来，这正是高质量发展的应有之义，不等于中小企业集体覆灭。

　　观点三：资金周转变慢，IRR 收益率腰斩，开发商不愿拿地买房，整个楼市会陷入萧条。

　　部分业内人士拿2016-2021高周转黄金时期的数据算账：10亿自有资金，过去1年拿预售证卖房，新政之后要2年，周转率砍半，IRR直接腰斩，房企拿地意愿崩盘，行业凉凉。

　　这套算法最大的问题是：拿非理性繁荣时期当参照系，本身就不客观。

　　那几年，买房热，项目开盘就被抢空，销售速度飞快，高杠杆、快周转可以跑出惊人回报。但现在市场环境早就变了。购房者不再冲动下单，看房多方对比，看重户型、社区配套、物业服务，理性买房成为主流，大部分项目销售速度本身就已经放缓。拿过去疯狂时代的收益率对标当下，得出“行业要萧条”的结论，逻辑本身就不成立。

　　新政之后，拿地逻辑彻底改写：过去拿地优先算多久可以开盘回款；现在拿地核心要看产品力能不能匹配真实居住需求。速度让位品质，这是行业回归居住属性的标志，不是衰败的信号。

　　现实土地市场数据也在打脸悲观论调。南京、广州、上海等城市新一轮土拍热度不减，高溢价地块频现，广州更是已经出让现房销售地块，房企依旧积极入局。房企已经读懂趋势：无论政策怎么调整，老百姓对高品质住宅的需求只会越来越强，这是不变的大趋势。

　　更重要的是，现房销售不是单兵突进，是一整套政策组合拳配套落地，并非必然拖慢周转速度。

　　土地供给端：支持分期缴纳土地款，广州现售地块签约30天付50%，剩余款项最长2年内缴清，缓解资金压力；

　　金融政策端：推行主办银行制度，一个项目绑定一个银行，保障开发贷款供给，守住资金安全；

　　税收政策端，预售预缴的税费延后到现房销售阶段缴纳，减轻前期现金流的压力；

　　营商环境端，推进“拿地即开工”、压缩报建审批、实现“销售即办证”。

　　有了全套政策托底，再叠加企业自身运营能力提升，周转未必会大幅拉胯。海南全省推行现房销售，不少项目从拿地到销售仅11个月；湖北荆州部分现房项目周期也只有13个月。

　　事实证明，现房模式下，高效周转完全可以实现。

　　写在最后：告别旧时代，房地产迎来高质量大考！

　　回过头看，预售制度诞生之初，是为了解决当年住房短缺、建设资金不足的难题，快速建起大量商品房，解决大家 “有房住”的刚需。

　　旧模式的副作用不断暴露：延期交付、烂尾风险、房子同质化严重，重营销轻品质。新政本质上不是打压行业，而是一场制度纠偏，目标是解决交付痛点，推动行业从拼速度、拼杠杆，转向拼产品、拼服务，实现从“有房住”到“住好房”的升级。

　　当然改革路上，难免会出现各种杂音和误读。把制度调整渲染成行业末日，把优胜劣汰夸张成全行业灾难，都是片面的。

　　房企要放下“靠预售资金躺赢”的旧幻想；购房者也要明白，新政不是为了打压房价，核心是降低买房风险，买到货真价实的好房子。旧时代落幕，新的房地产大幕，才刚刚拉开。

　　广东省住房政策研究中心副主任　李宇嘉