陈杰：房地产市场进入存量时代，控增量、去库存、优供给取得积极成效

作者系上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、教授

　　当前房地产市场已进入存量时代，各地因势利导，因城施策控增量、去库存、优供给，房地产市场显露多重积极信号：商品房待售面积连续5个月下降，体现库存去化持续进行；全国层面供给侧调整幅度大于需求侧，为市场供求关系加快修复打下基础；部分一线楼市已经多月量价双企稳，给市场增添信心。

　　首先，房地产去库存取得持续进展。7月末全国商品房待售面积为7.59亿平方米，自今年3月以来已经连续5个月负增长，并较今年2月末的历史峰值，净减少了4087万平方米，减少幅度达到5.11%。就商品住宅而言，库存收缩幅度还要更大。7月末全国商品住宅待售面积较2月末的本轮楼市周期峰值下降7.30%，净减少了3196万平方米。这一组数据有力表明，去年底中央经济工作会议所部署的房地产去库存工作，正在各地积极施策下稳步推进。

　　其次，房地产控增量成效显著。从短线增量来看，今年1-7月全国商品房竣工面积累计值为1.92亿平方米，较去年同期下降23.20%。从长线增量来看，今年1-7月全国商品房新开工面积累计值为2.67亿平方米，同比下降24%，并且2月以来的同比下降幅度逐月扩大，说明各地对控增量持续发力且力度渐强。这一期间，全国商品住宅、办公楼和营业楼新开工面积累计值，分别同比下降24.60%、40.20%和24.10%，显示房地产全行业的长线增量都在得到有力控制。增量控制力度的加大，有利于楼市供求失衡关系修复提速，从而加快实现房地产市场稳定。今年1-7月，全国商品房销售面积累计值为4.50亿平方米，虽然仍然同比下降11.80%，但收缩程度显著小于供给端增量收缩程度。未来如果增量持续加大收缩，商品房销售去化的压力将逐步缓解。

　　第三，部分城市楼市出现量价双企稳态势。今年1-7月，四个一线城市合计销售商品房累计55万套、5254万平方米，分别较去年同期增长8.64%和1.81%，而且成交套数已经连续7个月同比增长。其中，上海1-7月商品房销售累计套数和面积分别同比增长13.19%和4.81%，在四个一线城市中表现最优。在一线城市之外，武汉等城市也连续多月实现了商品房销售面积的同比正增长。另据国家统计局数据，一线城市新建商品住宅价格指数自今年2月环比变动由负转正之后，已经连续6个月保持上扬势头，7月指数已经较去年底累计上涨了0.3%，较本轮楼市周期最低点上涨了0.6%。如果看二手住宅价格指数，一线城市修复幅度更大。7月一线城市的二手住宅价格指数自3月以来连续5个月环比上涨，较去年底累计上涨幅度达到1.1%，较本轮楼市周期最低点上涨了1.7%。

　　基于自身宏观经济基本面的良好表现，叠加持续的政策发力，一线城市的楼市在整体上出现了信号较为明显的企稳态势，尤其上海表现较为突出。去年以来上海新房市场温度的稳步回升，与市主城区、成熟次中心等优质地段连续上市一批高颜值、高科技、高配套、优服务的“好房子”有直接关系。主要一线城市及个别二线城市在楼市企稳态势的率先示范，对其他城市楼市发展不仅将起到信心提振作用，也提供了启示借鉴。

　　下一步，应积极适应存量时代，坚持因城施策控增量、去库存、优供给，改善供求关系，夯实市场筑底根基。