在波动中趋稳　在转型中成型——2025年房地产数据解读

      1月19日，国家统计局发布了2025年全年经济数据。全年国内生产总值增长5%，充分展现了中国经济在复杂环境下的韧性和活力。具体到房地产领域，统计数据客观反映了当前房地产市场和房地产业在深度调整过程中所面临的压力。更值得关注的是，房地产市场和房地产业在“顶压前行”的过程中展现出的两方面重要积极变化：短周期看，房地产市场正在波动中趋稳；长周期看，房地产发展的新动能正在转型中成型。

　　短周期视角：在波动中趋稳

　　从全年来看，全国层面房地产开发投资、新建商品房销售等指标同比仍有下降，部分城市房地产市场在二季度后也出现一定反复。但这些波动和反复并未改变房地产市场趋稳的整体态势，其中有四个积极信号尤其值得关注。

　　交易总规模趋稳。如果仅看新房，全年新建商品房销售面积同比仍下降8.7%。但需要注意的是，当前房地产市场正经历从增量市场为主向增量市场与存量市场并重的转变，且最终必然进一步过渡到以存量市场为主，这是城镇化发展的必然趋势。将新房市场与二手房市场合并观察，无论全国还是主要城市，全年合计销售规模已明显趋稳，部分主要城市甚至同比小幅增长。从房地产市场发展的规律看，销售规模变化通常领先于价格，是一个重要的前导信号。

　　市场分化进一步放大。不同城市之间、城市内部不同区位之间的市场分化有加大趋势。这种分化，一方面取决于宏观经济状况，经济新动能成长更快的城市或区域，房地产市场表现更为活跃；另一方面取决于前期住房供应压力尤其是库存压力，供应压力较小的市场整体更活跃。这种“核心更稳、优质更强”的分化特征首先体现在成交量和价格上，例如70个大中城市商品住宅价格指数中上海、杭州等城市的新房价格表现就尤为亮眼；土地市场的分化更为明显，核心城市优质地段的出让地块持续受到开发企业青睐。这种分化也意味着，我们不应该笼统地分析全国整体市场，而必须结合当地宏观经济状况尤其是新动能成长态势，房地产市场状况尤其是供应库存压力，以及地方因城施策效果等具体情况来加以判断。

　　控增量取得成效。全年房地产开发投资下降17.2%，降幅依然较大，但我们对此应当辩证看待。当前大部分城市房地产市场承压的核心原因在于此前供需结构性错配导致的库存压力，因此供给端坚持“控增量、去库存、优供给”是市场整体回暖的先决条件。这也已转化为地方政府和企业的理性行为——供应压力较大的城市，政府不再盲目供地，企业不再盲目拿地上项目，给房地产市场留出消化时间。因此，对于房地产开发投资、新开工面积等指标的下降，更应当理解为供给端政策导向下调控效果的显现。

　　去库存取得积极进展。四季度出现的一个重要积极信号，是11月末全国商品房待售面积比10月末减少约300万平方米，并在12月份得到延续，体现出供给端控增量措施与需求端提振消费措施协同发力的效果。库存压力是当前相当部分城市房地产市场面临的关键症结，这就使得库存规模趋势的逆转显得尤为重要。

　　长周期视角：在转型中成型

　　相较于短周期，2025年更值得关注的是长周期维度上的变化。站在“十四五”迈向“十五五”、城镇化向新阶段跨越的关键节点上，房地产领域新旧模式乃至新旧动能的转换在2025年取得重要成果。

　　风险化解取得里程碑式进展。房地产领域新旧动能、新旧模式转换的特殊性，在于要首先处置以“三高”为典型特征的旧模式所遗留的风险和问题。交付风险可以说是旧模式遗留的最主要问题。2025年的标志性里程碑，是2022年以来持续推进的保交楼、保交房任务全面完成。保交楼、保交房任务完成，交付风险大幅度收敛，既保证了社会经济稳定，也为房地产后续发展奠定了良性基础。此外，部分出险房企债务重组也在2025年取得积极成效。

　　回归民生本位成为房地产发展最重要的新动能。党的二十届四中全会关于“十五五”规划的建议中，将推动房地产高质量发展放在“加大保障和改善民生力度”部分进行部署，预示着房地产发展将进一步回归满足人民对更美好居住生活需要的初心和使命。这在2025年集中地体现为“好房子”建设力度的大幅度提升。从年初的“两会”到一系列后续部署，好房子“安全、舒适、绿色、智慧”的内涵日益明晰，并细化为《住宅项目规范》等一系列规范、导则。更重要的是，房地产企业也愈发重视这一新的发展机遇，2025年几乎每家主要房地产企业都推出了自身的好房子产品或技术体系，在服务居民家庭住房需求的同时孕育着行业新的增长点。

　　与城市更新的深度融合正在成为房地产发展的另一新动能。2025年中央城市工作会议提出城市发展正在从大规模增量扩张转向存量提质增效为主，社会各界对高质量城市更新的重视程度空前提升。推动城市更新并非以发展房地产为目的，但在以城市更新为抓手推动城市高质量发展的过程中，客观上会为房地产业、建筑业等传统产业提供大量转型发展机会。2025年年底的中央经济工作会议首次明确将推动高质量城市更新作为扩内需的举措之一，正蕴含着这样的深意。目前这一领域的机会正在持续涌现，房地产企业可发挥专业优势，探索新的发展模式和路径。

　　展望2026：对趋稳有充足信心

　　展望2026年的房地产市场，首先仍应基于长周期视角。2021年以来房地产领域始终面临三个并行的关键任务：一是“修复”，化解此前模式遗留的风险；二是“稳定”，推动房地产市场止跌回稳；三是“转型”，实现房地产领域的新旧动能转换，而非重回老路。很多时候我们聚焦的是“稳定”，但“稳定”需以“修复完成”和“转型明晰”为前提。2025年风险化解取得重大成绩、转型路径逐渐明晰，都为实现市场稳定提供了关键条件——这是观察2026年乃至“十五五”期间房地产市场的重要出发点。

　　另一个有利条件是房地产市场政策框架日趋完善。2024年四季度，出台了“四个取消、四个降低、两个增加”房地产政策组合拳，2025年各项具体政策工具又进一步细化完善，需求端有国务院《提振消费专项行动方案》等提出的系列举措，供给端有“控增量、去库存、优供给”部署，已经形成了较为完整和稳定的政策工具箱。这种基于成型政策体系的、增量措施与存量政策的协同发力，将为市场稳定提供良好的政策环境。近期主要城市房地产市场出现的“小暖冬”就是一个很好的例子。

　　因此，站在“十五五”开局之年，我们有充分理由相信，房地产市场将在2026年实现更加稳健的发展，房地产业也将在服务人民美好生活、推动城市高质量发展中开启新的篇章。

　　清华大学房地产研究中心主任　吴璟