交易结构因时而变，交易总量趋于稳定

       中央城市工作会议明确提出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，“两个转变”也带来了我国房地产交易结构与规模总量的深刻变化。传统以新房销售为主的增量交易格局正在走向新房和二手房并举的格局，并进一步走向以二手房交易为主的成熟市场格局。

　　当前，我国二手房交易已成为住宅交易的重要组成部分。2025年1月~11月，全国二手房交易面积占交易总量的比重达45%。一线城市二手房交易大幅攀升：仅11月，北京二手房网签14446套，较10月环比增长19.5%；上海二手房网签22943套，环比增长24%，创下自今年5月以来的新高；深圳二手住宅网签4472套，环比上涨6.6%；广州二手住宅网签9191套，环比增长22.89%。广州二手房市场不止于成交量上升，贝壳数据显示，11月二手房成交均价达2.21万元/平方米，环比上涨2.1%。各地二手房市场的突出特点是优质次新房成为市场交易的主要部分。这些数据释放出“核心城市二手房市场逐步走出低谷、迈入企稳区间”的积极信号。经过近四年的调整，房地产内生需求正在逐步修复，全国房地产市场总体企稳态势逐步清晰。

　　从住房消费总需求的角度看，我国包括新房与二手房在内的住房交易总量趋于稳定，房地产市场质的有效提升与量的均衡正在同步实现。通过对数据进一步分析发现，2025年前三季度，重点30城新房和二手房的总成交量同比已停止下降势头，初步完成“筑底止跌”。深圳、上海等核心城市二手房成交同比增长近20%~ 30%，北京、重庆、杭州、成都等城市同比增长均超10%。这体现了我国居住消费市场的强大韧性，特别是高发展能级的城市和优质项目依然具有较强的市场吸引力。

　　从国际经验看，进入城镇化后期，以存量交易为主是房地产市场发展的普遍规律。英国等发达国家，二手房交易占比普遍在70%以上，美国超过了80%。即使是偏爱新房的日本房地产市场，二手房交易占比也从1990年的不足10%提升至近年来的43%以上。这一规律也要求我国在“两个转变”的新阶段，需要重新构建房地产统计分析和信息发布框架，以反映市场真实态势。当前，除一线城市数年前已进入存量市场外，重庆、成都、杭州、南京等重点二线城市的二手住房成交比例均已超过新房。二手房市场对新房市场的“替代效应”日益明显，将新房与二手房的总供给与总需求纳入同一分析框架，能够更加科学、客观、全面地反映我国住房市场体系的全貌，是科学制定宏观调控政策和合理引导消费者预期的重要基础。

　　重庆大学副校长　刘贵文