多城土拍青睐“小而美”，“缩量提质”成为土地市场新趋势

       土地市场作为楼市“晴雨表”，其变化对未来房地产市场走向具有很强的信号意义。

　　面对市场下行压力，最近一段时间以来，全国多个城市积极应对，主动调整供地策略，一些小体量的优质地块正在成为房企争夺的焦点。

　　多城土拍青睐“小而美”

　　8月19日，杭州出让的钱塘区下沙单元QT010110-20地块，经过13轮竞价，由杭州蓝滨房地产开发有限责任公司以总价4.92亿元竞得地块，成交楼面价18220元/平方米，溢价率13.88%。

　　8月4日，深圳宝安区新桥街道A319-1225住宅地块的出让，吸引了包括华润、中海、越秀和绿城在内的4家房企“围猎”。最终，经过25轮竞价，绿城华南投资发展有限公司以12.15亿元拿下上述地块，楼面地价20363元/平方米，溢价率达11.47%。

　　从近期多城土地出让思路看，有了较大转变。一些新增供地容积率不高且体量较小，大多位于所在区域的核心板段。

　　7月30日，南京举行新一轮集中供地。在此次出让的涉宅用地中，体量小、区位优的“小而美”地块受到开发企业的青睐。

　　其中，热度最高的鼓楼区江汉东街地块，建设用地面积仅4216平方米，起拍价为2.81亿元。经过89轮激烈竞价，由温州千亿房地产开发有限公司以3.73亿元竞得，交楼面价达40215元/平方米，溢价率高达32.74%。

　　另一宗热门的江宁区秣陵街道地块经过43轮竞价，由南京朗翌置业有限责任公司以1.66亿元竞得，成交楼面价14755元/平方米，溢价率高达33.87%。

　　7月25日，上海徐汇徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块经过28轮竞价，由上海祺祥旺宇置业有限公司以12.25亿元总价竞得，溢价率22.38%，成交楼板价200257元/平方米，一举刷新全国宅地单价纪录。

　　这些热点城市近期出让的土地均呈现小型化、位于中心区的特征。特别是在市场信心尚处恢复期的背景下，拿地企业都在“精打细算”，而这样的拿地策略也越来越被更多的房企所采纳。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，出现上述特征主要原因在于市场变化快，只有小地块才能满足尽快开发、尽快销售、尽可能消除不确定性等要求。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，从开发企业角度来看，小体量地块风险可控，且可较快形成现金回流。因此，能在成熟区域拿到一宗可控性强、开发周期短、去化路径清晰的“小而美”地块，无疑更符合当前行业节奏。

　　“缩量提质”成为土地市场新趋势

　　另一方面，“缩量提质”目前正在成为土地市场的新趋势。

　　克而瑞此前发布的一份报告指出，面对库存压力，地方供地策略呈现两大特征：一是，总量持续收缩；二是，结构优化加速，核心城市通过降低容积率、聚焦优质地块实现“缩量提质”。

　　值得注意的是，在土地市场整体成交尚处在“低谷”且未有企稳的情况下，以一二线为主的核心30城有望率先企稳。

　　根据克而瑞数据，1-7月重点30城含宅地块成交面积5520万平方米，同比增17%，与全国300城面积同比下降9%相比，结构性回暖正在发生。

　　土拍热度方面，并未减弱。在核心城市加快优质地块供应节奏之下，溢价地块比例以及溢价地块平均溢价率不断攀高。

　　前七月30城溢价地块数量占比达到30%，为近三年新高，拿地情绪已经被带动起来。同时，溢价地块的平均幅度同样提升迅猛，前7月为26%，几乎较过去两年成倍增长。

　　联系近期中央加力推进城市工作的指示、以及中央部委和地方政府积极响应的情况。克而瑞研究中心认为，随着各地城市化高质量发展的进一步推进，得益于城市更新、土地收储等工作对存量建筑、土地使用效率的进一步挖潜，预计各地将迎来更多优质宅地入市。随着各地核心板块持续带来高品质住宅用地的新增供给，下半年地市有望维持适当的竞拍热度，在合理的交易规模下为稳市场提供更多动力。