专项债收储土地提速，发布规模逐月增加

       2025年以来，随着专项债收储政策持续深化，地方主管部门收储计划发布节奏持续加快，形成逐月提速的良好态势 。

　　全国拟收储总规模近4000亿元

　　根据克而瑞研究中心报告，截至5月13日，全国拟收储总规模已达到3918亿元，涉及城市达到171个。聚焦到住宅用地方面，除去没有标注用途属性的地块之外，含宅用地共有1575宗，拟收购总价2250亿元，拟收储面积总和达到6565公顷。

　　按月度看，土地收储计划发布规模逐月快速增加，4月份更是迎来爆发式增长。报告显示，4月公告拟收储土地7198公顷，涉及金额1730亿元，面积、金额均已超出一季度总量。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，在当前商品住宅销售尚未完全恢复、土地市场分化加大的背景下，通过收储的方式调节土地供给结构，有利于缓解市场潜在库存压力，助力各地房地产市场供给结构进一步优化。

　　根据克而瑞研究中心测算，按全国土地平均容积率折算，拟收储宅地的理论建筑面积逾1.3亿平方米，超过前四月估算新房销售规模的一半。从降低库存规模的角度来说，若公布的收储宅地规模如期落实，等效于2025年前四月新房成交面积同比至少增长了54%，助力全国新房去化周期下降超过2个月。

　　收储宅地主要集中于三四线城市

　　整体来看，本轮收储宅地主要集中于三四线城市。克而瑞数据显示，就已公布土地属性的地块清单来看，三四线城市拟收储面积达5437公顷，占比超过八成；对应金额为1659亿元，占比74%。

　　克而瑞指出，相对于一二线城市而言，三四线城市在本轮调整中面对着更大的需求端波动，且更多地块由城投托底拿地，大量宅地因财务测算无法满足开工条件，导致城市潜在库存高企。为加快达成行业的新的供求平衡，土地收储成为了现阶段这些地块的唯一出路。

　　具体到各城市收储规模来看，目前拟收储规模超过100公顷的有13个城市。其中包括郑州、昆明、西安和天津4个二线城市，另外还有平顶山、宜春、新乡、邢台、南充、肇庆、信阳、巴音郭楞和唐山等三四线城市。

　　目前拟收储规模最高的是郑州，为273公顷，较第二位的平顶山高出108公顷。拟收购总价最高的城市是西安，合计公布125.6亿元，比郑州高出9.6亿元。同时，西安收储土地平均地价达到9100万元/公顷，也是13城中平均收储单价最高的城市。

　　城投企业成为土地回收主力

　　企业类型方面，据克而瑞不完全统计，城投企业成为土地回收主力，收购面积占比达70%，平均收储价格为3506万元/公顷；央国企占比12%，但平均收储价格最高（3998万元/公顷）；民企占比仅17%，平均收储价格3352万元/公顷。从城市能级看，一二线城市民企土地收储占比（21%）略高于其他能级城市，反映市场开放度和企业参与度的区域分化。

　　对此，克而瑞认为，城投高占比与其近年“托底拿地”的被动角色直接相关。地方政府通过专项债资金加速收储，本质上是化解城投债务压力、优化土地资源配置的政策延续。

　　央国企收储价格最高与其持有地块多为核心区位优质资产有关。反观城投托底地块多位于城市边缘，配套匮乏下拿地成本同样不高，导致收储均价偏低。

　　专项债支持下的土地收储，是行业“去库存”和完善住房保障体系的重要举措，也是实现促进房地产市场止跌回稳，构建房地产发展新模式的重要政策工具。

　　不过，有业内人士指出，当前全国各地公示拟使用专项债收储土地工作明显提速，但实际发行专项债的规模仍较小。目前，广东、湖南、四川等省份已完成部分专项债发行，合计发债金额接近550亿元，约占其公示拟收储金额的15%，整体发债节奏有待加速。克而瑞的数据也指出，今年以来各地专项债实际落地投向房地产领域的资金规模只有1600亿左右，且主要流向土地一级开发等传统领域（如棚改、城中村改造），与专项债收储存在结构性偏差。

　　克而瑞建议，后续各地主管部门可从两方面进一步优化推进：一是，加速存量收储计划的落地转化，让更多“拟收储”变为“已收储”；二是，着力构建细化信息的透明机制，细化专项债收储地块的权属信息、区域分布及开发进度等数据维度，精准识别不同城市板块的库存压力梯度变化，从而为“一地一策”的精准调控提供动态数据支撑。

　　不过，随着各地“自审自发”细则落实与入库项目确定，业内也预计，二、三季度发行节奏会有所加快。此外，5月初央行下调政策利率0.1个百分点，也有望进一步降低各地发债成本，预计更多地区将加快专项债券的落实发行，从而进一步改善土地市场供求关系。