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报告|土地市场供需稳步增长,总体热度仍待提升

2024-10-23 | 中房网 | 刘敏

       9月土地市场平稳运行,供应、成交规模稳步上升,土拍热度延续分化。

  土地供需规模稳步上升

  麟评居住大数据研究院发布的数据显示,2024年9月全国住宅用地供应建设用地面积为3658.35万平方米,环比上升19.8%,同比下降16.2%;成交建设用地面积为2980.48万平方米,环比上升48.5%、同比上升12.5%。从前9月数据来看,供需总量仍不及去年同期水平,供应、成交建设用地面积分别为21959.46万平方米、15910.77万平方米,分别较去年同期下降27.3%、21.7%。

  土拍热度方面,溢价拿地持续谨慎,土地市场总体热度延续低位,各地表现延续分化。根据克而瑞研究中心监测,全国300城9月土拍平均溢价率为3.8%,较上月下降0.3个百分点。其中,除上海、成都、扬州等地单月平均溢价率突破10%,低溢价、底价成交仍是当前土地市场的主流现象。包括北京、南京、广州和西安等城市均是如此,9月平均溢价率均未超过0.5%。

  克而瑞研究中心表示,结合政治局会议最新表态来看,在“严控增量”的要求下,未来供地规模会有所缩减,但在平均质量持续提升的背景下,再加之各项金融政策为土地投资侧带来的实质性利好,四季度溢价率有望出现触底回升。

  另外值得注意的是,土地流拍率结束了连续三个月回落的趋势。9月该值为11%,环比增加1.6个百分点,广州、成都、济南、天津等地均出现了多宗宅地流拍或撤牌的现象。对此,克而瑞研究中心认为,随着中央对于供地指标的进一步紧缩,预计未来土地流拍率将继续维持低位。

  全国土地出让收入回升

  从土地出让金方面来看,单月全国土地收金回升,但累计收入仍不及去年同期。

  根据麟评居住大数据研究院监测的数据,9月全国住宅用地出让金为2183.84亿元,环比上涨66.19%,同比下降8.49%;1-9月土地出让金为11955.22亿元,同比下降34.32%。

  从单月城市住宅用地出让金TOP15来看,南京再次领先,高达131.74亿元,但土拍热度并不高,平均溢价率为0.53%。上海、苏州位居第二和第三位,单月土地出让金分别为120.25亿元和109.56亿元。

  值得一提的是,上海土拍热度持续较高,9月平均溢价率达12.6%。今年以来,上海楼市成交量价表现稳健,尤其是新房豪宅市场热度颇高,阶段性频现“日光盘”,或在一定程度上激发了房企在上海拓储的信心。

  从前9月城市住宅用地出让金TOP15来看,北京、杭州和上海仍位列前三,分别为937.08亿元、826.95亿元和619.51亿元。另外,西安、南京、成都、广州前9月土地总出让金均超300亿元。

  四季度供地将更为审慎,但优质地块有望迎来升温

  实际上,当前土地市场热度的低迷,主要还是受新房市场去化速度慢的拖累。在土地供给侧,地方政府已经做出积极调整,各类政策和指标技术性调控手段已基本应出尽出。

  克而瑞研究中心认为,9月份土地供应量虽环比提升,供地质量也在持续优化,但结合政治局会议“严控增量”的最新提法来看,鉴于目前仍有较多地块只能托底成交,预计四季度地方供地将更为审慎,规模同比降幅将进一步走扩,即便考虑到地方供地的周期性节奏,大量重点开发项目会在年末入市,四季度供地环比增幅也将明显低于往年。

  考虑到近期政策端的多重利好,以及下半年以来各地加强了低密宅地的供应力度,优质土地有望迎来土拍升温。短期来看,土地市场“优中选优”的趋势不会改变,优质地块竞争或将愈发激烈。在拿地方面,房地产企业应该更加注重购房者信心和市场预期的变化,客观评估政策落地层面的实际影响。

  麟评居住大数据研究院指出,财政部表示允许专项债券用于土地储备,支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地,确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。将有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力,可能使得大量闲置土地得到盘活,对土地市场的供需平衡起到积极作用。


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