专家:住宅用地到期过渡办法 释放何种信号

         背景：近日，国土资源部副部长王广华在《自然资源统一确权登记办法（试行）》新闻发布会上表示，针对温州等地已出现的 土地使用权 到期问题，将采用“两不一正常”的过渡性办法。

　　所谓“两不一正常”，是指不需要提出续期申请，也不收取费用，正常办理交易和登记手续。王广华解释，这是《物权法》149条讲的，自动续期，不需要提出续期申请，所以少数住宅建设用地使用期间届满的权利人不需要专门提出续期申请。市县国土资源主管部门不收取相关费用。国家法律没有规定之前，不做出任何收费的决定。

　　王广华进一步解释，土地使用权到期住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资源厅函[2016]1712号）办理相关手续”。

　　王广华还表示，“两不一正常”属于过渡性办法，一方面是温州这次出现的问题牵扯面小，只涉及少量住房，属于改革初期先行先试造成的个别情况，有其特殊性；另一方面，相关法律安排尚未出台，地方行政管理部门先按特办法操作，待相关法律安排出台后再与之做好衔接。

　　“两不一正常”的过渡办法释放了什么信号？土地使用权到期后又可能采取怎样的具体办法？

　　意见领袖观点

　　中国政法大学教授王卫国表示，这一表态是依据物权法和近期中共中央、国务院发布的《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》精神，无论今后是免费续期，还是征收税费，国土部门没有权力，也没有能力就税费问题做出规定，需要全国人大层面的国家立法。

　　“法律没有出台之前，任何机关都无权征收税费，之前个别官员说要征收，这是法治观念不健全的表现，尽管后来又做出纠正。”王卫国说。

　　稳定公众预期是一个重要出发点。2016年11月27日，中共中央、国务院下发的《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》明确要求，研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

　　王广华也称，国土资源部提出“两不一正常”的过渡性办法是贯彻中共中央国务院《关于完善产权保护制度依法保护产权意见》的要求，主要考虑便民利民，在相关法律安排出台前，由地方根据本地实际先解决一些群众当前面临的住房不能过户等实际问题。

　　所以，过渡办法的“两不一正常”并不意味着温州等地已经到期的就一定可以无偿使用。王卫国解释，国家没有正式出台相关法律之前，应该不会征收税费，但是，现在不征收，并不意味着这些20年或30年的到期土地使用权以后也不会征收。

　　当前，不少学者解读物权法的自动续期为免费续期。王卫国预测，有偿使用土地的制度可能还是会坚持。“至于具体制度出台之后，到底以什么标准征收延期期间的税费，理论上讲，应该是按照新出台的法律规定，也许法律出台时也会明确规定已经过期的部分应该怎么处理，这就是补交的问题了。”

　　王广华也说，“两不一正常”，一定不能给下一步相关部门做出法律安排设置障碍。在王卫国看来，国土部门的答复一定程度消除了市场的担忧，不过，正式法律出台之前，市场还是难免隐忧。

　　对于到期的土地使用权，可能会以何种形式收取税费，王卫国认为具体方案最终有待立法研究，但从理论上看，可以是以土地面积为统计单位，每个使用者都缴纳较低税费，也可能是采取阶梯制，根据个人面积计算，达到一定标准才缴纳，适用累进制，土地使用面积越大缴纳越高。至于具体税费的依据是房租还是土地价格等，又可以有不同标准。

　　即便是采取续期征收税费制度，王卫国提醒，法律也一定要考虑国民承受能力，“立法本意还是要以公众利益为本，考虑公众感受，不能与民争利，导致怨声载道。”