济楼市调控 为何和其他二线城市关注点不同

　　继厦门、苏州之后，近日杭州、南京、昆山纷纷重启限购政策。在二线城市中，房价涨势并不起眼的济南也加入了楼市调控大军。

　　不同的是，济南此次出台楼市政策焦点在于规范市场交易和秩序，而没有提及核心的“限购限贷”等问题。通知主要涉及加大土地供应，对恶意炒房、开发商捂盘惜售等进行约束。

　　“一城一策，每个城市会根据自己的库存、供需矛盾、房价涨幅等情况出台地方性措施。济南属于房价涨幅不太大的地区，此次调控力度也比较弱。”在某研究院华中市场总监李国政看来，济南属于二线非重点区域，在一二线飙涨同时，大部分三四线城市还在为去库存发愁，这些城市可能还要出台鼓励措施。

　　目前，限购主要是前期涨幅大的热点城市，例如杭州南京苏州厦门等，以及长三角珠三角城市圈，广大的中西部北方城市基本都不涉及。

　　某研究院智库中心研究总监认为,济南此次出台楼市调控政策，而并未提到“限购限贷”等问题。大致有四个原因。第一，济南房地产市场炒作的频率相对弱于此前已出收紧政策的省会城市，所以市场规范比市场打压更有意义。第二，济南作为省会城市，部分包括济南西高铁站周边的项目等购房热度快速上升，也使得济南楼市呈现出较大的热度，所以积极管控也是必要的。第三，不排斥目前对于一些房价上涨幅度不在全国前10，但幅度位于全国前30的城市，近期都会有类似的市场规范的意见出台。第四，积极控制土地价格，从政策条文内容看，对于土地拍卖的规则调整是最重点内容。

　　深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉也持有大致观点。在李宇嘉看来，和原来的去库存不同，对于二线城市未来会以抑制资产泡沫作为新的楼市主题来贯彻国家的最新调控。济南房价涨幅虽然不太疯狂，但出台楼市调控政策，是一个大趋势。但又不像二线“四小龙”，以及郑州武汉等城市的疯狂涨幅，济南还没有必要出台“限购限贷”如此严厉的调控措施。因此，济南此次行为属于地方调控政策的一个思考。

　　值得注意的是，此类政策将使得房企的资金约束加大，换句话说，如果要拿到一些优质地块，比如说溢价率超过100%的土地项目，基本上没法动用资金杠杆或延缓资金缴付的时间。所以对房企拿地的资金要求提出更高要求。

　　李国政告诉中国房地产报记者：“近期出现的限购房地产调控政策，武汉南京等地都差不多，为了避免高地价出现，实践证明目前作用不大。但都在不断改进，比如封顶价，增加保障房配建等。”