从地王到高房贷比 中国楼市会崩盘吗？

      地王和抢购是2016年中国楼市最热的两个关键词，与此相对的是楼市销售的两极分化。根据国家统计局的数据，7月末，商品房待售面积71382㎡。房企不断的买地所带来的超高负债率以及购房者疯狂抢购带来的银行超高房贷占比引发各界对楼市的担忧。

　　“地王”与超高负债率

　　今年以来，全国的土地市场在一轮又一轮的地王大战中持续着热度。房企们用了超过4000亿的资金买地，随之而来的是房企的负债率居高不下。

　　根据房天下对上市房企半年报统计整理，内地90家上市房企负债率在60%~80%之间。其中最高的当属目前归属于京投银泰以及鲁商置业，二者分别为93.03%和92.76%。而房企前三名的万恒绿的负债率虽有所下降但仍旧高企，三者负债率分别为78.06%、77.61%和88.21%。

　　没有对比没有说服力。内地房企与香港房企的对比可知一二。房天下统计了同期香港7家房企，以其中负债率最高的三家，和记黄埔、嘉里建设和恒隆地产做对比。上半年这三家香港上市房企的负债率分别为41.25%、36.67%和27.65%。内地房企负债率与港企相比普遍高30~50个百分点，不可谓不高。

　　就算不以中国房企比较，根据房天下对国外房企半年报研读，新加坡远东机构，日本三井不动产以及美国Lennar的负债率分别为44.88%、41.4%和57.15%。内地房企负债率普遍比国外房企负债率高20~40个百分点。

　　那么，如此之高的负债率是不是就说明了中国楼市面临崩盘呢？有观点认为实体经济的资本金充足率保持在35%以上，即资产负债率控制在65%以下，杠杆设定在2.85倍以下，企业应该是安全健康的，融资才可持续。一般的企业若资产负债率突破80%以上，可持续融资就会遇到巨大困难，遇有风吹草动，债务链就有断裂的危险；若资产负债率超过90%，那么离资不抵债就仅有一步之遥。

　　“离婚买房”与超高房贷占比

　　8月31日，上海再次出现离婚买房潮，场面堪比2011年上海限购时出现的离婚潮。 处于风暴中心的上海徐汇区民政局不得不出台“熔断机制”限号离婚。“买房式离婚”这一中国特有的奇葩现象也表明热点城市楼市的火爆。

　　目前热点城市的火爆还体现在超高的房贷量之中。根据央行公告，截至7月末，当月人民币贷款增加4636亿元，同比少增1.01万亿元。住户部门贷款增加4575亿元。而根据房天下对上市的12家大型银行和15家城商行半年报统计显示，个人住房按揭贷款占比均超过4成。而五大行个贷额中房贷占比平均高达73.82%。

　　超高房贷占比存在较高的金融风险。事实上，2008年美国次贷危机就和高房贷比有关，彼时，美国大众向银行申请房贷，而银行为了避免流动性风险将这些贷款打包卖出，形成次级贷款。随着房地产泡沫的破裂，房贷违约导致整个金融链崩溃，最终导致金融危机爆发。

　　面对如今银行超高的房贷占比亚太城市房地产研究院院长谢逸枫就指出，贷款还得靠房贷，居民中长期贷款增加了4773亿，就是7月的总量，可见企业需求是没有新增了。从7月的金融数据可以得出，除了房地产外的实体经济都没有从金融体系获得资金，民间固定资产投资滑坡似下降。干啥都不挣钱，企业不想投资。当整个市场只剩下房地产还在不断地拉升，只有房地产在扩张，一业兴而百业衰的时候，天知道，它能维持多久。