买房未办证被告侵权 一房两卖如何维权

       案例——

　　2008年，陈某与房地产开发商签订商品房买卖合同，购买商品房一套，交付使用后，却一直未办房屋产权过户登记。陈某多次向开发商提出办理房产证的要求，开发商便以各种理由推迟办理。2012年，陈某接到法院传票，自己因房屋侵权一案被告上法庭。原来，该房屋交付后，房地产开发商又与黄某签订房屋买卖合同，并办理了产权登记。陈某愤怒不已，诉至法院请求解除开发商与黄某的房屋买卖合同。

　　解析——

　　本案中，陈某与开发商签订房屋买卖合同，虽然没有办理产权过户登记手续，但仅表明不能发生物权的变动。根据物权法十五条的规定，房屋买卖合同已经生效。同理，黄某与开发商签订的房屋买卖合同也属于有效合同，且房产已过户到第三人黄某名下，故该房产的所有权人应当是黄某。陈某无权要求法院解除黄某与开发商之间的房屋买卖合同，但有权根据《物权法》第八条规定，要求开发商返还已付购房款及利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　律师提醒：为避免遭遇一房二卖，将来在与开发商签订购房合同后，应向登记机构申请预告登记，预告登记后，若开发商又将该房出售，虽然其与购房者签订的合同可能有效，但将不会发生物权的效力。

　　法律适用：1.《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力；2.《物权法》第八条：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；3.《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。