房地产市场分化加剧:一城一策精准调控可期

　　18日，国家统计局公布数据显示，一线城市新房、二手房价格环比涨幅都较5月有所扩大，重点二线城市涨幅依然领跑全国维持较高水平，相比之下，三、四线城市房价则上涨较慢，不少城市房价还出现了负增长。业内专家表示，下半年楼市走向大致会呈现一个下行的趋势，一二三四线城市分化会加剧，甚至不同层级城市内部也会呈现分化的趋势，未来对房地产市场的调控，会更加精准，一城一策精准调控可期。

　　一二线城市楼市回暖控价格成主趋势

　　2015年到今年上半年，中国楼市出现了可谓“过山车”的态势。2015年，楼市呈现出低迷状态，12月份，房价同比上涨的城市数量仅为21个，占比30%；2016年3月份，即春节过后，一线楼市开始整体爆发；楼市“四小龙”，厦门、南京、合肥、苏州领涨；进入四月份，全国楼市渐有复苏的趋势；五六月份，楼市又呈现出了高位回调的态势。

　　分城来看，今年上半年，相对于三线城市，一二线城市的表现引人注目。据数据显示，今年上半年国内一线城市住宅房价累计上涨12.79%，涨幅较去年同期扩大7.62个百分点。而二线城市累计上涨5.33%，三线城市累计上涨仅4.27%。

　　不仅如此，不同层级城市内部也出现了分化。以一线城市为例，今年6月份，北京上海广州三城同比分别上涨了20.3%、27.7%、19.9%，而深圳却同比上涨了46.7%，远超其他三市。

　　二线城市中，厦门6月份同比上涨33.6%，南京同比上涨29.7%，合肥同比上涨29.0%。涨幅远远超过其他二线城市。

　　从一二线城市近期的态势来看，其下半年的主要任务还是控制价格过快上涨。7月14日，发改委新闻发言人赵辰昕在谈及地产市场时表示，对于一二线城市而言，要防止房价持续过快上涨。赵辰昕说，“对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨。”

　　三四线城市楼市冷清去库存仍是主要压力

　　不同于一二线楼市火爆，三四线楼市表现不尽如人意，其房价还有进一步下跌趋势，面临的主要任务还是去库存。目前国内的房地产市场分化严重，一二线城市的楼市火爆，房价大涨，而在三四线城市，楼市的表现却越来越差。

　　三四线城市，人口增长较为缓慢，产业吸引力不足，城市基础设施相对薄弱，住房需求增长速度处于较低水平。以安徽为例，据央视报道，安徽省六安市，一楼盘开盘四五年依然没卖完。为去库存，宿州实施对购房进行财政补贴政策，蚌埠放宽住房公积金贷款条件，六安对居民购房给予奖励，滁州鼓励人才在城区购房安家，马鞍山则对高层次人才购房给予补贴。

　　针对三四线城市的状况，赵辰昕表示，对三、四线等商品房库存较大的城市，要根据当地市场情况，积极采取有效措施，化解房地产库存。

　　综合来看，今年上半年，上半年房地产市场分化严重，一线及部分热点二线城市楼市发展过热，楼市调控逐渐收紧；多数三、四线城市库存压力依然严峻，各城市房地产市场分化加剧。

　　因地施策一城一策精准调控可期

　　下半年，房地产市场分化将更加明显，一线城市量价将渐归平稳，二线热门城市因市场过热或受政策狙击，热度降低；而在去库存最难的三、四线城市若不能在产业升级、吸引人口流入、合理配置公共资源上有所作为，去库存方面很难有所表现。

　　而要解决此问题，业内人士表示，未来在房地产调控上，因地施策，一城一策或将成为主要方式。

　　发改委日前表示，下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨。对三、四线等商品房库存较大的城市，要根据当地市场情况，积极采取有效措施，化解房地产库存。

　　可以看到的是，近段时间以来，不少地方已经开始根据本地情况采取精准去库存的措施。如，浙江省制定方案为农民进城购房创造条件，将全面取消县(市)购房落户条件限制，放宽除杭州外的设区市市区购房落户关于建筑面积、资金额度要求。不过，未来决策层是否会推出具体的相关措施，进一步推进一城一策精准调控仍值得关注。