城镇化的核心应当是农业转移人口的市民化。实践证明，土地城镇化远快于人口城镇化，这种“以圈占土地为核心”的城镇化，是一种“金玉其外、败絮其中”不可持续的城镇化，是一种需要极力避免的城镇化。
首先，以圈占土地为核心的城镇化虽然带来了GDP的高速增长，但没能相应带来农民工的市民化。
中国城镇化面临的最大问题是城镇化远远落后于工业化，人口城镇化严重滞后于土地城镇化。这种“以圈占土地为核心”的城镇化，与中国“打工型经济体”发展规律相吻合，是一种不可持续的城镇化。
这些年来，全球经济格局的主要特点，是“美国消费”与“中国生产”。美国消费的最大特点，是极其宽松的货币政策下，消费者寅吃卯粮的透支消费；中国生产的最大特点，则是地方政府主导下，区域经济的恶性竞争。
中国区域经济的恶性竞争，除了体现在对资源、环境和人民健康的过分让渡外，还有颇具中国特色的土地财政。土地财政补贴产品出口，让中国产品打遍天下无敌手，成为全球生产大国。
土地财政的最大特点，在于想方设法尽可能多地圈占农村土地，将农用地转化为建设用地。由于建设用地供求远较农用地供求紧张，土地一旦从农用地供求圈转身为建设用地供求圈，土地价值就能得到巨大提升。这就构成了土地财政的收入来源。
土地财政的最大弊端，在于土地财政“松”“紧”不公平。譬如2009年，根据全国城市地价监测组的报告，全国地价水平值商业用地最高，为4712元／平方米；居住用地次之，为3824元／平方米；工业用地最低，仅为597元／平方米。
由于土地区位差异，地价存在级差地租，是十分正常的。问题就在于，即便是同一块土地，如果作商住用地和工业用地，其价格也会差异悬殊，其根源就在于土地财政不公平。
对工业用地，实行“松”的土地财政，而对商业用地和居住用地，实行“紧”的土地财政。土地财政这种“松”“紧”不公平，在区域经济恶性竞争的背景下是普遍存在的。
商业用地其最终主要是为国内消费者服务的，而居住用地其最终主要是被国人所购买的，因此，对商业用地和居住用地，实行“紧”的土地财政政策，其受损的是国内民众，受到打压的是内需。
工业用地其最终是为国内国外市场服务的，国内民众虽然享受了“松”的土地财政政策的优惠，但由于其受损于商业用地和居住用地“紧”的土地财政政策，因此，这种“松”、“紧”不公平的土地财政政策，最终真正得益的，是国外的消费者。
土地财政的不公平，反映在城镇化建设上，是工业用地占比畴高，是中国城镇化进程的畴形。2011年，按常住人口统计的中国城镇化率约为51.27%，但中国非农业户籍人口占全国人口的比重仅为34.5%，两者相差16个百分点。
畴形的中国城市化进程，没能如期带来农民工的市民化。有调查显示，在2011年，52%的进城农民工住的是用人单位提供的集体宿舍；47%租住在城中村、城乡结合部的农民住房。而全部农民工，在其所在地缴纳住房公积金的比例不到3%。
据国务院发展研究中心预计，把一名农民工转变为城市居民的成本大约为8万元；而据国家统计局数据，2011年农民工总量为25278万人；这就意味着，单是农民工的市民化，所需成本就约为20万亿元，相当于2012年国内生产总值的38.94%。
以圈占土地为核心的城镇化，已透支了人口红利、资源红利、环境红利，在现有市民公共服务和社会保障也没得到很好解决，而地方债务规模却已日益膨胀的背景下，在短期内其实很难解决农民工市民化的巨额成本问题。
其次，没有工业反哺农业以及农业转移人口的市民化，其城镇化很难是可以持续的城镇化。
“城市没能力吸纳走，你却老惦记要农民的地，这不跟过去黄世仁一个意思么。”全国政协委员、中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文在今年全国两会上的坦率直言，曾引起了社会各界的热议和共鸣。
农业生产的特点决定了农业的相对低效。有统计数据显示，美国对农业领域的投资历来比工业领域的投资大，每生产1美元农产品，约投入8美元，在联邦政府预算中，仅次于国防开支。
无独有偶，农业补贴尤其是价格补贴，也是欧盟农业政策的重要内容。尽管欧盟农业产值仅占其国民生产总值的1.4%，但农业补贴曾占到欧盟预算的一半。日本以国家财政扶持农业发展更是举世闻名。
有学者研究指出，世界各国如果城市化进程中社会比较平稳，这些国家大多是把城镇化的过程变为一个富裕农民的过程；如果城镇化过程变成了剥夺农民、损害农民利益的过程，这个过程就不能持久，社会也很难安定。
中国过去那种外向型经济主导下，主要以圈占土地为核心的“黄世仁式”的城镇化，不但没有带来多少工业反哺农业，也没有带来农业转移人口的市民化，而且还给中国经济带来了系统性金融风险的潜在压力。
这些年来，中国M2存量呈“加速度”上涨，是不争的事实。M2呈“加速度”上涨，既同中国的货币政策有关，也同中国以土地财政为特征的区域经济的无秩竞争不无关系。
在M2的形成过程中，主要有两大关键环节：一是央行发行基础货币的过程；二是商业银行派生货币过程，即扩张货币使用权过程（商业银行对其负债货币在不断贷出、存入循环过程中的累加）。
中国以圈占农用地为特点的土地财政，不光在央行发行基础货币过程中充当着“引擎”作用，在商业银行派生货币过程中，也同样起着不可忽视的“发动机”作用。
外汇占款是中国基础货币发行的主渠道，而外汇储备的增长速度，主要取决中国产品的出口。在中国产品源源不断出口背后，除了出口退税的直接补贴之外，更重要的其实还有土地财政的间接补贴。
央行是货币发行的法定单位，商业银行则是派生货币的主体。如果没有商业银行信贷的放大，尽管有央行基础货币的投放，也不会有广义货币供应量的增加。
以圈占的土地作抵押，借债搞政绩风险极小，地方政府对此乐此不疲；财政不垮贷款不烂，银行对政府性贷款情有独钟。这两者“一拍即合”的结果，成就了商业银行信贷的非理性放大。
在M2加速度上涨中，土地财政补贴下的区域经济竞争和土地财政主导的高投资下的信贷扩张，已成中国货币创造的主要内生方式。这种货币创造的内生方式，一方面让中国经济快马加鞭地一路狂奔，另一方面也让中国面临不可持续的风险累积。
总之，“以圈占土地为核心”的城镇化，是与中国“打工型经济体”发展阶段相适应的；内需型经济发展，需要的是富裕农民、转移农民的城镇化。
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