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社科院:建议严控购房加杠杆及其它各类刺激购房行为

2020/2/29 11:32:31 | 作者:滕州房产网 | 来源:财联社 |

       中国社科院财经院《中国住房大数据分析报告(202002抗疫专题)》(下称《报告》)于今日正式发布。《报告》预测,只要疫情能够在合理的时期内得到有效控制,那么疫情对住房市场的影响将主要体现在对中小城市住房市场、中小房地产企业的短期影响。房价长期预期不会发生大的转变,大城市市场和中长期市场不会因此而发生重大波动。

  近期有不少城市出台了一系列平稳房地产市场的措施,例如放宽预售资金、给予购房补贴、提高公积金贷款额度等等。《报告》指出,在坚持房住不炒的基础上,可给予受疫情影响的困难房地产企业适度救济,但应严控购房加杠杆及其它各类刺激购房行为,避免引发未来房价大起大落,加大宏观金融风险。

 核心城市房价略有回升,租金走出季节性低谷

  《报告》中提到,纬房核心指数显示,2020年1月,全国24个核心城市综合房价环比上涨0.28%。这是核心城市房价经历了连续5个月的稳中缓降以来,首次出现小幅回升。

  但从近两年的市场走势看,核心城市房价仍保持稳中略涨的趋势。纬房核心指数显示,与2018年1月相比,全国24个核心城市综合房价上涨了5.07%;与2019年1月相比,核心城市综合房价上涨了3.17%。房价综合上涨幅度在相对合理的范围区间内。

  租金走出季节性低谷。纬房租金核心指数显示,2020年1月,全国22个核心城市住房租金环比上涨1.79%,同比下跌0.24%。这表明核心城市住房租金在经历了连续5个月的季节性下跌之后,开始从季节性低谷中走出。

  尽管核心城市租金从2019年8月以来连续5个月下跌,但从近两年的市场走势看,缓慢向上趋势变没有改变。纬房租金核心指数显示,与2018年1月相比,核心城市租金上涨了3.68%。

  疫情对中低中入阶层、中小房企、中小城市影响更大

  《报告》指出,疫情对住房市场的影响可分为直接影响与间接影响两个方面:

  从直接影响方面看,疫情对住房市场有多维度的直接影响。首先对于房地产企业来说,因为售楼处暂时关闭和推迟复工,企业的项目交付进度、短期销售额都将受到直接影响,并进而可能会影响企业资金周转;对于购房者来说,看房、贷款等活动都难以正常进行,筹款也可能受到影响,短期购房活跃度直线下降;对于还贷家庭来说,由于收入受到疫情影响,部分家庭可能会出现还贷困难;对于租房者来说,找房、搬家等活动也会存在现实困难,租房行为受限。

  从间接影响看,疫情对中国乃至世界经济可能会构成一定的冲击。疫情冲击将直接影响对未来的经济预期,进而间接引发部分群体的购房观望。疫情带来的收入降低或财富损失,也可能间接降低购房支付能力,造成购房需求下降。

  但总体而言,房地产业属于强周期性、波动性行业,长期的政策调控与频繁的市场波动,使得房地产业对市场波动具有一定缓冲能力。报告认为,疫情对中低中入阶层的收入影响要大于其它阶层,对中小房地产企业的冲击要强于大型房地产企业,对中小城市住房市场的影响要高于大城市住房市场,对短期市场的影响要大于中长期。

  因而,只要疫情能够在合理的时期内得到有效控制,那么疫情对住房市场的影响将主要体现在对中小城市住房市场、中小房地产企业的短期影响。房价长期预期不会发生大的转变,大城市市场和中长期市场不会因此而发生重大波动。据此预测,短期内一二线城市房价相对稳定或略有回升,三四线城市总体稳中趋降,少部分城市可能较快下降。

 建议严控加杠杆等各类刺激购房行为

  《报告》根据住房市场的发展特点,基于统筹疫情防控及经济社会发展需要,提出五方面建议。

  一是在坚持房住不炒的基础上,给予受疫情影响的困难房地产企业适度救济。对于部分中小企业、高负债运行企业因疫情而造成短期资金周转困难或甚至资金链断裂,可采取的救济措施包括:缓交部分税费及政府性基金、支持网络销售、简化开工及销售审批手续、到期还款适度延期、在风险可控的前提下优化预售资金提取程序等。

  二是有针对性降低房贷还款困难家庭的短期还贷压力。

  三是严控购房加杠杆及其它各类刺激购房行为。当前疫情对房地产业的影响主要集中于部分企业的临时性资金困难,而对住房需求的影响主要体现在推迟购房计划,应有针对性地对相关困难企业采取合理的救济措施,尽量避免通过购房加杠杆或其它各类剌激购房行为来帮助房地产企业脱困。住房需求剌激政策虽然较易实施,但容易引发未来房价大起大落,加大宏观金融风险,需要加以严格控制。

  四是因地制宜采取租金及续约管控等措施,促进房主及租房家庭共克时艰。

  五是在科学防疫的基础上,坚持租购房同权。

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