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投资性房地产最终有多少购买力呢?

2019/7/23 17:56:27 | 作者:滕州房产网 | 来源:北京日报 |

        最近,我和朋友谈到了“以房养老”这个话题。为什么房子会成为现在的重要养老方式?这是因为房子已经不仅是消费品,还是财富储值工具,老百姓觉得“房子越多,越有安全感”。但是,投资性房地产(指那些不以自住为目的的房地产投资)最终有多少购买力?换句话说,在未来某一个特定时点,比如五年或十年后,这些购买力被释放出来,能够交换到多少有用的商品或者服务?从全社会角度看,这要取决于那个时点上的潜在GDP,也就是全社会能够提供的全部商品或者服务。

  从个体层面看,如果一个居民家庭储存财富的方式是将每年40%的收入投资到房地产中,打算家庭成员退休后以此来购买养老服务,那么三十年以后这个居民家庭将会持有多少房产?若假设政策不做大的调整,物价不变或者以下所有计算均以2019年价格计,居民持有房产的价值以平均每年7%的速度增长(过去十多年实际增速远高于此),大致每十年会翻一番。每个家庭的财富现在是80万元左右,如果十年翻一番,那么三十年以后这个数字会翻三番,也就是变成了640万元。

  如果每个家庭640万元的房地产在三十年后被逐步释放出来,即在市场上卖掉,那么会出现什么情况?很可能出现严重的供需不平衡。那时候,每年可能都有几千万人步入养老阶段,大量的房子被释放出来。值得注意的是,这些房子还都是二手房。如果房地产依然是我们国家一个重要的经济支柱产业,那么三十年后另外还会有大量一手房被生产出来。市场中还存在那么多房地产需求吗?

  若是每年几千万人仅拿出他们房子的10%来交换一些养老院床位和护理服务,比如一共需要2000万张养老床位、1000万个护理服务人员的服务以及相应的药品、食品,可是全社会商品和服务的增长速度没有投资性房地产那么快,即使把全社会所有的商品和服务都拿出来也不够,怎么办?价高者得!一些急迫需要这些商品和服务的家庭愿意用更高的价格购买。最终,“房子”的实际购买力打折。

  总之,无论怎样调控房价,当房地产最终被拿来兑换商品和服务时,很可能出现商品和服务在整个社会层面严重供不应求的情况。原来的以房养老就很可能变成一个严重注水的计划:以为卖一套房子就可以在养老院住十年的人,发现现在卖一套不够,得卖两套,甚至三套、五套……如果预期发生这种情况,你该怎么办?

  你的第一个反应也许是“那就今天开始多存点呗!”多存一倍的钱,多买一倍的房,能解决问题吗?若是大家都这么想,其实不解决任何问题。三十年后,当你信心满满地拿出比原来多一倍的房地产来交换养老服务时,发现大家也都是同样的想法,都拿出了多一倍的房地产……若是社会总的商品和服务产出没有改变,我们还是进入了同样的困境:没有那么多的社会总产出来支撑大家的总需求,房地产兑换养老服务的“购买力”又下降了一半。

  三十年后,虽然你拥有了一个个看得见摸得着的房子,但是实际上房子除了在居住属性上不会贬值外,在交换未来所需的其他社会商品和服务的能力上可能会大大缩水。其原因是整个社会提供的商品和服务与总需求不匹配,满足不了需求。比起住一千平方米的房子,三十年后你更需要的是养老院的床位和护理。

  事实上,我们应当大力发展资本市场,加快供给一些能够直接对接到实体经济的投资渠道。比如,芯片或操作系统等长期的、高科技的项目需要的资金体量大、周期长,我们如果能提供母基金类的产品供大家购买,一方面可以引导老百姓将现在的空余资本投资到实体经济中去,另一方面也能减少个体投资失败的概率,分摊风险,在未来二三十年后取得合理收益,用于养老等现实需求。

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