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袁一泓:住房租赁立法,租购同权要来了?

2019/6/20 17:44:37 | 作者:滕州房产网 | 来源:乐居财经 |

       6月19日,中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长杜鹃,在“2019中国房地产经纪年会”上透露,目前住房和城乡建设部正在起草加强中介市场管理的法律法规,推动《住房租赁条例》的立法,并准备在今年出台。

  此前的5月11日,国务院办公厅公布的《国务院2019年立法工作计划》,明确了立法项目及负责起草的单位。在42件拟制定、修订的行政法规中,住建部负责起草的三个条例之一,就包括《住房租赁条例》。

  两年前的2017年5月19日,住建部公布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,向社会公开征求意见。我认真看了全文,有点失望。条例涉及住房租赁的内容,过于简单,与2011年2月1日起施行的《商品房屋租赁管理办法》相比,也没有看到什么突破。

  法律界和房地产界的专家普遍认为,从监督管理、规范的内容来看,租赁、销售两者差异较大,不宜将不同内容的监督管理放在一部行政法规中进行规范,而建议就住宅租赁、住宅销售分别立法。

  从后来的反馈看,条例起草单位应该是接受了这一建议,因此就有了将《住房租赁条例》拆分为《住房租赁条例》和《住房销售管理条例》的立法动因。在2018年国务院立法计划里,就出现了《住房销售管理条例》和《住房租赁条例》的名称。

  不知何故,《住房销售管理条例》没有出现在2019年的国务院立法计划里,《住房租赁条例》则继续了它的立法进程,而杜鹃透露了更进一步的信息:准备今年出台。

  《住房租赁条例》的立法,有着较为迫切的现实需求。核心在于,中央对房地产市场发展提出了房住不炒、租购并举的指导原则。

  虽然实行住房商品化以来,我国房地产市场发展迅猛,但客观而言,与繁荣的商品房买卖市场相比,租赁市场尤其是住房租赁市场是一条短板。住房租赁市场需求庞大,但发展缓慢、管理落后,已对整个房地产市场形成了制约。

  住房租赁立法,对普通承租人(租客)来说,最关心的无非是租金和相关权利。其中的租赁权利,不仅仅指涉房屋本身,而更多是它的社会属性、公共属性。

  2016年5月17日国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出,非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

  这一条被舆论视为承租人住房租赁权利的重大突破。甚至有专家称之“租购同权”。所谓的“同权”,就是享受与购房样等的基本公共服务保障。 多年来,我们呼吁给租赁住房赋权,就是希望赋予它这些公共服务权利。

  必须承认,在现有的城市户籍管理制度下,要实现租购同权难度很大。北京市在2017年8月发布的相关文件提出,承租人为非京籍的,可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申领居住证。这已经是一个不小的进步,但实事求是地说,与真正的租购同权还有一定距离。

  6月17日传来另一条重大消息。国家发改委就宏观经济运行情况举行新闻发布会,发改委新闻发言人孟玮表示,要打通在城镇稳定就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口等重点群体的落户通道,积极推进建档立卡农村贫困人口落户,允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户,确保有意愿、有能力、有条件的农业转移人口在城市应落尽落、便捷落户。

  划重点,“允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户”。如果租房允许落户,就能享受户籍人口的义务教育、医疗等基本公共服务。这是给租赁住房赋予的最大也是最核心的权利。我个人期望,相关条款能够写入《住房租赁条例》。

  当然,对京沪这类特大城市,允许租赁房屋的常住人口都能落户,在现有情况下很难实现。全国政协常委、经济委员会副主任杨伟民的一个建议,值得参考。6月11日他在中国城市高质量发展研讨会上说,放宽户籍的管制,超大城市政策要精细化,只限制人口落户中心城区。言外之意是说,在中心城区之外,可以放宽落户条件。我想这应该包括租赁房屋的常住人口落户。

  《住房租赁条例》应该是一部赋予承租人基本公共服务权利的法规。唯其如此,房租不炒、租购同权才落到了实处,住房租赁市场才能切实得到发展,房地产稳定健康发展的长效机制才能真正建立起来。

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