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警惕新一轮房价上涨 坚持房地产调控不动摇

2019/4/17 17:48:56 | 作者:滕州房产网 | 来源:经济参考报 |

       目前我国房地产市场调控思路和措施是正确的。调控重点在于稳定房价,而非打压房价。控制住房价的同时,通过振兴实体经济,不断提高居民的收入水平,使得未来居民收入的增长长期超过房价的上涨,不断缩小房价收入比,通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式,从根本上解决我国房价过高的问题,实现房地产市场长期健康发展。

  2019年春节后不少媒体披露房地产市场开始回暖。从3月份房价变动趋势看,确实有此迹象。国家统计局公布的70个大中城市商品住宅价格变动中,无论新建住房还是二手住房均有不同程度的上涨,其中三四线城市上涨趋势比较明显。即使政策严控,房价依然上涨,这也意味着未来稳定房价、防止房价进一步上涨的压力较大,调控的任务依然艰巨。从区域结构来看,3月份,三四线城市房价环比上涨比较明显,需重点关注。

  从宏观经济形势来看,经济企稳,企业信心增强,户籍制度改革加快城市人口落户,货币政策也将保持流动性合理充裕。有些城市开始出现房地产调控政策微松的迹象。尽管还没有形成大范围的楼市放松,但这一趋势需要关注。

  为了我国房地产市场持续健康的发展,我们需要坚持房地产调控不动摇:

  第一,以供需相结合的调控方式促进房地产市场健康发展;第二,防止市场资金再次大量流入房地产领域;第三,加强房地产市场调控的“预期管理”,扭转房价只涨不跌的预期;第四,保持房价长期平稳,以经济发展和居民收入增速长期高于房价涨幅的方式从根本上解决中国的房地产泡沫和高房价问题,使房地产市场与经济发展和解决民生问题形成良性循环。

  我国房价上涨趋势

  三线城市新建住宅价格上涨趋势明显。从国家统计局公布的2019年3月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看,一线(4个)、二线(31个)、三线(35个)城市新建商品住宅销售价格同比上涨分别为4.2%、12.2%和11.4%,环比上涨分别为0.2%、0.6%和0.7%;一二线城市环比涨幅比上月均下降0.1个百分点,而三线城市环比涨幅比上月扩大0.3个百分点。

  二 三线城市二手住宅价格涨幅较高。从国家统计局公布的2019年3月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看,一线、二线、三线城市二手商品住宅销售价格同比上涨分别为0.5%、8.2%和8.4%,环比上涨分别为0.3%、1.2%和0.5%。

  从禧泰网公布的中国房价行情(中国房地产业协会主办)来看,2019年3月份341个城市中,二手住宅价格同比出现上涨的城市为310个,占比达到90.9%,从环比数据来看,199个城市出现上涨,占比达到58.4%,并且涨幅比较靠前的城市也主要集中在三四线城市。

  近期房地产市场回暖的背景

  我国房地产市场受宏观经济形势及政策的影响较大,目前情况总体有利于房价上涨。

  首先,宏观经济企稳,企业信心增强。国家统计局公布2019年3月份PMI(中国制造业采购经理指数)为50.5%,较2月份的49.2%明显回升,创5个月新高。制造业PMI在连续3个月低于临界点后重返扩张区间,反映经济整体景气度有所改善。基建投资带动整体投资稳定增长,制造业结构不断优化,民营企业获得政策支持,经贸关系阶段性缓和。

  其次,加强货币和财政与其他政策之间的协调,保持流动性合理充裕。2019年4月12日,央行公布金融数据显示,3月份M2增速为8.6%,环比上升0.6个百分点。中国人民银行货币政策委员会2019年第一季度例会提出,坚持逆周期调节,进一步加强货币、财政与其他政策之间的协调,稳健的货币政策要松紧适度,把好货币供给总闸门,不搞“大水漫灌”,同时保持流动性合理充裕,广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配。

  第三,户籍制度改革加快城市人口落户。2019年4月8日,发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知,加大户籍制度改革力度,突出抓好在城镇就业的农业转移人口落户工作,城区常住人口100万至300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万至500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

  第四,部分城市房地产调控政策有微松的迹象。随着“因城施策”进一步贯彻落实,地方城市有了更大的自主决策权。部分城市取消了限售政策,比如菏泽、太原;部分城市土地拍卖政策出现松动,比如阜阳、北京、厦门;部分城市降低了购房门槛,比如杭州、珠海。多地还出现首套房贷款利率下调及资金监管力度放松的现象。

  坚持房地产调控不动摇 警惕新一轮房价上涨

  目前部分城市房地产市场已经出现回暖态势,并且宏观经济形势也有利于房价上涨。我们认为,应坚持房地产调控不动摇,谨防新一轮房价上涨。

  纵观我国十几年来的房地产调控,一个明显的特征是,经济下行时放松调控以拉动经济,房价上涨过快时则加强调控来平抑上涨,政策始终在两者间反复和摇摆。“放松调控+充裕的流动性”是房价上涨的重要条件,比如2008年后放松楼市调控和货币市场流动性大量释放造成房价上涨,导致2010年的楼市调控。2014年四季度后放松楼市调控和几次降准降息后,开启了2015年新一轮的房价上涨,这也是本轮房地产调控的背景。

  坚持房地产市场调控不放松,巩固得来不易的调控成果,这意味着房地产业增加值对于GDP的贡献率将受到一定影响,也会影响到地方财政的卖地收入。虽然调控有代价,但我们仍应坚持调控不动摇,谨防重蹈覆辙。实际上,房价稳定,哪怕是小幅下跌也不会对经济增长有太大影响。通过增加供给(包括租赁住房)来满足刚需群体的需求,在一定程度上也能保障房地产投资和销售的基本平稳。

  我们呼吁通过市场配置资源,但房地产调控不仅关系到经济发展,而且与国计民生息息相关,所以政府的合理、适度调控是必要的。

  促进房地产市场健康发展的建议

  其一,以供需相结合的方式促进房地产市场健康发展。长期以来,我国房地产调控重需求抑制、轻供给疏导。前者易取得短期效果,后者能获得中长期效果且有利于稳定公众预期。因此我们要注重供给调控与需求调控相结合。

  单单需求端的调控仅仅是把需求提前或者延后释放,是“治标不治本”的权宜之计,不能从根本上解决房地产市场供需失衡的问题。如果需求端持续抑制,就会形成购买力的“堰塞湖”,一旦政策松动,需求集中释放,就会对市场造成冲击。因此,为了保证房地产市场健康持续发展,必须坚持供需相结合的调控方式,合理适当地增加房地产供给。

  其二,防止资金再次大量流入房地产领域。房地产作为资金密集型行业与金融业关联性较强,近年来这一趋势不断增加。从投入产出表可以计算出,金融业始终位居房地产业直接消耗系数排名的首位,并且系数从2002年的0.077上升到2012年的0.105。这一系数的变化反映了房地产业的金融属性在不断增加,即房地产行业的投资属性不断提高。

  wind公布的上市公司数据显示,房地产行业销售毛利润始终高于工业行业。2009年二者毛利率差值为21.7个百分点。随着房地产调控的持续,差值有缩小的趋势,但截至2018年前三季度(2018年A股上市房企年报未全部公布)二者毛利润率差值仍有16.9个百分点。较大的毛利润率差会吸引大量资金进入房地产领域。只有加强房地产调控不放松,把房地产行业的利润率调整到各行业平均利润率的大致水平,才能实现资金在房地产行业和实体制造业之间的合理配置。

  其三,加强预期管理,扭转房价只涨不跌的预期。预期是影响市场主体行为的重要因素。然而,市场预期并不全都是理性的,短期内也并非都向基本面回归。由于预期具有自我实现和加强的机制,单边预期往往使市场超调。

  预期管理对于房价调控尤为重要。当前以需求管制为主的调控手段,不仅没有改变公众对房价上涨的预期,反而强化了这一预期。本轮房地产调控之严厉,可谓史无前例。房价过快上涨的势头已被明显遏制,我国房价预期也发生了一定变化,这是过去三年来房地产调控取得的巨大成绩。但是从历史经验看,房价调控成果初现即停止调控,致使房价上涨预期再现,不乏先例。为防止前功尽弃,重蹈覆辙,我国目前和未来数年都应该坚持调控不动摇,扭转房价只涨不跌的预期。

  其四,以经济发展和居民收入增速长期高于房价涨幅的方式从根本上解决我国的房地产泡沫和高房价问题。美国和日本调控房价泡沫具有着眼短期、被动调整、波动剧烈等特征,为此也付出了很大代价。1991年日本楼市泡沫破裂,房价短期内暴跌。当年首都圈和京畿圈新房均价一度分别达到106.4万日元/平方米和102.7万日元/平方米,1992年这两个地区房价分别下降了34%和49%,并进入连续十几年的下降期。房地产市场风险向金融市场及实体产业传导,导致日本经济结束了高速发展的黄金时期,陷入了20多年的低速发展。2007年美国次贷危机时房价大跌,2008年12月标准普尔20个大中城市房价指数为150.54,较2007年1月(202.31)下降了26%,并进入连续六年的下降期,并造成经济多年的低增长。

  与美、日的土地私有制不同,我国土地是国有的。我国政府因此也具备了比美、日更强大的土地供给调控能力。调控效果取决于政府的决心。如果供给主动去匹配需求,就能稳定房地产市场,确保调控成功。近两年的调控实践也已证明了这一点。

  目前我国房地产市场调控思路和措施是正确的。调控重点在于稳定房价,而非打压房价。房价收入比是一个比值,化解房地产市场风险不仅可以通过降低分子(房价),还可以通过增加分母(收入)。控制住房价的同时,通过振兴实体经济,不断提高居民的收入水平,使得未来居民收入的增长长期超过房价的上涨,不断缩小房价收入比,通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式,从根本上解决我国房价过高的问题,实现房地产市场长期健康发展。我国长期、平稳消除房地产泡沫将创造历史奇迹。

  (作者:盛松成系中国人民银行调查统计司原司长 宋红卫为同策房产咨询股份有限公司研究员)

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