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楼市全面回暖?一二线城市的小阳春VS三四线城市的回调

2019/4/10 17:38:31 | 作者:滕州房产网 | 来源:金融时报 |

      “金三银四”小阳春,近期,部分城市楼市“回温”的声音引发关注。不过从整体情况来看,一二线楼市回暖多为刚需、改善型需求推动,三四线楼市则还处在盘整期,而且鉴于多重内生原因,房价持续上涨的动力并不足。业内分析认为,未来区域市场分化将愈加明显。

  同时对于房企而言,融资难度依旧不减,随着房地产调控的深入,房企逐渐出现业绩上涨乏力的现象。展望2019年,整个市场依然会以“稳地价、稳房价、稳预期”为主基调。

  一二线浮现“小阳春”

  2019年以来,一线城市中小户型成交量明显上涨,一方面,房价有所下滑;另一方面,刚需人群不愿再持币观望。

  中国指数研究院报告显示,根据中指百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2019年3月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为14759元/平方米,环比上涨0.24%,涨幅较上月扩大0.14个百分点。从涨跌城市个数看,62个城市环比上涨,36个城市环比下跌,两个城市与上月持平。

  以北京为例,在“3·17”新政及多项调控措施之下,两年时间里,北京新房成交约50843套,比新政出台前两年减少约45%;同期,北京二手房成交近28万套,比新政出台前两年减少约42%。

  伴随着北京、上海等一线城市前期调整的到位,成交触底反弹趋势显现。据贝壳研究院数据显示, 3月份北京购房者成交周期79.2天,环比微降,但仍处历史高位,市场成交节奏缓慢。另有业内人士称,3月份市场已经改变,由于网签数据的滞后性,这些“热度”或许将会体现在4月份的成交量数据中。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,楼市有所回暖受三个因素影响:一是此前3月份楼市“小阳春”的判断,使得部分购房者观望情绪减少、积极入市,市场情绪有所调整;二是银行贷款也在积极配合,贷款放款速度较快;三是过去持续观望的情绪和压抑的需求有所释放。但从交易结构上来讲,现在主要是刚需、改善型需求,并非投资。

  三四线保持回调态势

  部分城市房地产热度“抬头”的同时,全国市场分化形势依然明显。

  房地产服务商CRIC(易居克尔瑞)数据显示,一季度,一线城市商品住宅合计成交环比跌幅最小,同比则显著好于去年同期,大涨33%;二线、三四线城市则同环比齐跌,市场回调较为显著。

  另外,CRIC数据显示,三四线城市行情分化,佛山、徐州、惠州等部分三四线城市同环比齐跌。数据显示,一季度17个三四线城市成交量共计1601万平方米,同比下滑22%,其中6成城市一季度成交量同比下滑,返乡置业的热潮并未如期出现。可以看到成交量回调的城市多集中在长、珠三角地区,典型代表为东莞、惠州、徐州、常州。

  社科院报告分析,三四线城市收入水平及人口吸引力偏低,住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃,房价持续上涨动力不足。如果未来调控政策不出现整体松动或转向,楼市“小阳春”难以延续扩展。如果住房调控政策整体松动甚至转为剌激购房,三四线城市局部“小阳春”可能发展为新一轮的房地产热。但房价在快速上涨之后,将再度下跌。

  房企调低销售目标

  截至目前,共有76家房企发布2018年年报。中原地产研究中心统计数据显示,整体而言,A股房企平均利润上涨23%,但净利润率平均为11.9%,相比2017年平均12.1%有所下降。在发布年报的76家企业中,22家利润下降,70%的企业利润出现了明显上涨。

  中原地产首席分析师张大伟认为,2018年房企利润率出现下调的主要原因是资金成本相比2017年明显上涨。随着信贷市场的调控持续,房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨,在规模化竞争格局背景下,房地产企业对资金的需求更加迫切。他指出,2018年随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度越来越大。进入2019年,这个情况有望缓解。值得关注的是,银行对房地产信贷的态度也会很大程度影响销售情况。

  另外,从2019年1-2月份销售数据看,大部分企业都比较平稳。不过,张大伟预计,2019年初销售额很难超过2018年同期。

  这主要基于的原因是,“稳地价、稳房价、稳预期”仍然是2019年楼市政策的重要导向,在市场预期降温的大环境下,房企普遍选择趋于保守的应对策略。业内人士指出,地方政府对调控政策的微调放松或从严执行,是对原有政策进行因地制宜优化,进一步落实地方主体责任,“一城一策”稳定市场,防止楼市大起大落。

  而上述预判也直接体现在房企年报数据中——40家房企中有25家的2019年销售目标增幅低于20%,平均目标增长率仅为18.36%。

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