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1-2月多数城市房价出现试探性上涨 三四线城市“小阳春”或将消退

2019/4/2 17:44:46 | 作者:滕州房产网 | 来源:华夏时报 |

       3月28日,中国社会科学院财经战略研究院发布2019年2月《中国住房市场发展月度分析报告(201903)》。报告认为,由于房地产市场对于货币和政策因素极其敏感,在预期政策见底和融资环境向好的综合作用下,2018年末的市场悲观情绪被显著削弱,2019年1-2月多数城市房价开始出现试探性上涨。纬房指数(原大数据房价指数,BHPI)大数据监测显示,2019年2月,全国房价总体止跌回涨,上涨城市个数较快增加。142个样本城市中,房价环比上涨城市94个,占样本数的66.2%,比上月增加39个。不过在房价由跌转涨的同时,重点城市二手住房成交量仍出现季节性回落。

  对于未来楼市的发展,报告预测一二线城市房价上涨压力将平稳缓慢释放,而三四线城市局部“小阳春”或将消退。报告建议,坚持“房住不炒”,防范房价大起大落。在保持楼市相对平稳的前提下,稳妥实施住房市场长效机制方案。

  一二线城市房价均告上涨,厦门止跌

  纬房指数监测显示,一线城市整体小幅上涨,二线城市基本止跌回涨,而三四线房价总体止跌小涨,个别城市较快上涨。

  其中,一线城市房价平均环比上升1.07%,涨速比上月扩大0.955个百分点。4个一线城市均出现小幅的上涨,其中北京环比上涨0.95%,涨速比上月扩大0.04个百分点。上海在经历了连续20个月的持续下跌后,2月首次环比上涨了1.41%。深圳、广州也止跌回涨,其中深圳环比上涨1.1%,广州环比上涨0.82%。

  准一线城市以微涨为主,房价平均环比上涨0.222%,环比涨幅比上月扩大0.06个百分点。除重庆仍环比微跌0.22%外,其它准一线城市均环比上涨。杭州、天津分别止跌微涨0.32%和0.26%,苏州继续环比上涨0.53%。

  二线城市房价基本止跌回涨,平均环比上涨0.393%,涨速比上月扩大0.424个百分点。多数二线城市房价小涨或微涨,其中青岛、济南、西安、福州、南京等二线城市房价由跌转涨。二线城市中,仅郑州、长沙、东莞微跌或小跌,其中郑州、长沙跌幅显著收窄。经历了2018年的连续下跌后,厦门首次出现了连续3个月、成都出现了连续2个月的环比上涨。

  三四线城市总体止跌小涨,房价平均环比上涨0.33%,涨幅比上月扩大0.502个百分点。118个三四线样本城市中,上涨的城市为74个,比上月增加27个。廊坊(燕郊)、沧州、商丘、太仓、西双版纳等三四线城市房价上涨速度相对较快。茂名、连云港、柳州、马鞍山、泸州等城市房价下跌速度居三四线城市前列。

  报告认为,房价出现“试探性”上涨,主要有两个原因。一方面,整体住房市场融资环境得到改善。资本市场的资金紧张状况显著缓解,“余额宝”等货币基金年化利率降至2.5%以下,部分城市首套房贷利率已经降至基准利率水平;另一方面,部分潜在购房者预期房地产调控或将松动,从而对房价预期也由悲观向谨慎乐观转变。随着“一城一策”方略的进一步落实,部分城市对房地产调控政策进行了微调,一些城市取消或弱化了限价、限售等辅助性调控手段,这同时也对市场预期产生了一定影响。

  “小阳春”将分化:一二线稳中有升,三四线或退潮

  对于这次具有较大的政策试探性成份的“小阳春”, 报告主编、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华接受《华夏时报》记者采访时表示,如果未来核心调控政策不出现整体松动或转向,一二线城市房价或将以小涨或微涨为主,而三四线城市房价仍将稳中有降。

  报告认为,这次“小阳春”是房地产企业、中介机构等相关主体,借助1-3月的宏观政策真空期展开“营销攻势”,营造出楼市整体向好的氛围。在再城市化背景下,一二线城市作为人口主要流入地和高端产业聚集区,住房供求矛盾在城市化阶段长期存在。部分一二线城市如北京、上海、厦门等经历了2017年以来的持续调整,房价下跌风险已经得到一定程度释放,存在一定的潜在上涨压力。短期内,由于一二线城市住房总价较高、对融资杠杆的依赖度大,只要限购、限贷等房地产核心调控政策不发生显著松动,一二线城市房价上涨动力仍将受到很大制约。热点一二线城市房价或将以小涨或微涨为主,短期难以出现大涨。

  然而,三四线城市收入水平及人口吸引力偏低,住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃,房价持续上涨动力不足。如果未来调控政策不出现整体松动或转向,楼市“小阳春”难以延续扩展。如果住房调控政策整体松动甚至转为剌激购房,三四线城市局部“小阳春”可能发展为新一轮的房地产热。但房价在快速上涨之后,仍将再度下跌。

  另一方面,国家对三四线城市基础设施投资力度不断加大,多数三四线城市的城市面貌得到长足改善,政府为稳定经济采取的诸多经济振兴措施也将使房地产市场间接受益,这些因素都使得三四线城市房价下跌的动能减弱。如果房地产调控政策能够坚持房住不炒和保持充分定力,三四城市局部“小阳春”将自行消退,房价仍将趋于稳中有降。

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