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今年楼市既不幻想,也不悲观

2019/2/15 18:41:45 | 作者:滕州房产网 | 来源:乐居财经 |

        虽然去年下半年起,房地产市场销售就普遍转淡,不时传来房企项目负责人叫苦的声音,但全年的整体表现仍与直观感受迥异。据国家统计局数据,2018年全国商品房量价再创新高,销售面积约17亿平方米,销售额约15万亿元。

  我个人最关注的一个数据,是房地产投资数据。2018年,全国房地产开发投资120264亿元,同比增长9.5%,比上年同期提高2.5个百分点。而公认日子很好过的2016年、2017年,房地产投资分别只增长6.9%和7.0%。

  去年房地产投资并非突然加速,而是相当平稳。2018年上半年,房地产投资增幅为9.7%;1-9月增幅为9.9%,然后是全年的9.5%。

  虽然,从主流房企拿地情况看,并未出现大幅攀升,到下半年,一些房企甚至捂紧了口袋;土地流拍的现象时有发生,成交也多为低溢价率,但财政部1月23日发布的数据显示,2018年全国土地出让收入高达65096亿元,同比增长25%,卖地收入再创新高。

  土地投资是支持房地产投资的重要因素。从这个方面来说,2018年房地产投资增长9.5%是可以理解的。另一个因素,或许可从棚改投资来解释。

  根据住建部的统计数据,2018年1-11月全国棚改已动工建设616万套,超额完成580万套的年度计划,投资额逾16000亿元。加上12月的数字,全国估计有650万套。中央的计划是,2018年到2020年,全国计划开工建设各类棚户区1500万套。

  此前的三年,2015年至2017年,全国新开工各类棚户区分别为601万套、606万套和609万套,合计超过1800万套。也就是说,全国棚改建设是在降速的。而2018年也是棚改政策传闻较多的一年,主要观点是认为在踩刹车,点刹。不过,就如同以为贸易摩擦会影响进出口结果却是货物贸易量仍在增长一样,棚改可能的政策变化,反而可能催促了各地加快当年的开工建设速度。就结果而言,我个人认为,棚改建设为房地产投资增长作出了不小的贡献。

  我拿去年房地产的几个数据来说事,有两个小意图。一是否定了个别专家说房地产拖累经济增长的说法。商品房销售量价创新高,房地产投资增长9.5%(高于全国固定资产投资增幅的5.9%),不仅没有拖累经济增长,而是从投资和消费两端再次起到了拉动作用。

  二是不要总是动不动就把希望寄托在房地产身上。过往多年,哪怕是在房地产处于高增长时期,也屡有专家出来呼吁通过房地产救市;而此轮严厉的房地产调控,也有专家暗示要适当放松,以防止经济被下行的楼市拖累。但如你所知,经济的下行,楼市的调整,更多是经济结构和行业自身的需求,两者都需要追求更有质量的增长。

  去年数据再怎样也都过去了,人们关注的是今年趋势。年底年初,由于工作的关系,跟企业界朋友会有些探讨。我先重申个人观点:不管是从刚性需求(首次置业和改善需求),还是从城市更新来说,房地产在较长时期内仍处于发展轨道。主流房企还有很大的施展空间,虽然市场份额一直都在变化。

  正如我们看到的,去年底,部分城市调控出现了微调,这是城市从主体责任出发根据实际情况所作的调整,无可厚非。但人们都认识到,在房地产长效机制建立以前,房地产调控的主基调不会有方向性的改变。这已为诸多地方两会的关键词所证实。比如上海两会提出:完善房地产市场调控的常态长效机制,继续稳地价、稳房价、稳预期。加强房地产市场调控不动摇、不放松,房地产市场平稳健康发展,房价保持总体稳定。

  假如说,房地产调控政策方面不会更紧,那么,市场是不是已经筑底了呢?如果2018年四季度是所谓的“底部”,那它的底部又有多长?从1月份和刚刚过去的春节情况看,是比较清淡的。过去几年,返乡置业曾是三四线楼市的重要支撑,但我们记者了解的情况,今年春节期间的看房人数和成交量都比较低,专家认为这些城市的需求已被透支。

  目前来看,一季度的基数会维持低位,也就是说,市场还在寻底过程中。看过我文章的朋友会知道,去年下半年以来的楼市调整,更多是市场因素主导的反应。所谓史上最全最严厉的调控,延迟了两年半才迎来市场的调整,它不会只用半年就完成,从这个角度说,一季度继续调整,业界不应过度惊讶。

  通常而言,政策的底部会带来市场底部的构筑和修复,但需要一段时间的传导。从积极意义看,政策的正向变化有助于缓解、减弱调整的长度和幅度。如果这个逻辑成立,则二季度的市场表现要好于一季度,下半年好于上半年。但寄望全年商品房量价继续创新高,房地产投资保持去年的增幅也不现实。

  理智的房企不会简单押注于政策的转向。从策略上讲,偏进取的房企,会趁低点增加投资,收购项目或公开拿地;偏稳重的房企,则会继续观望,待市场信号清晰显现后再采取进攻态势。但负责前期投资的部门会发现,城市和区域选择越来越难了,三四线城市需求饱和度增加,一二线管控未见放松。不过,既然大家都承认随便谁都能挣大钱的房地产时代已经过去了,不正是真正聪明房企大显身手的时候了?

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