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定调2019楼市|房价或见底地产商需守住底线

2019/1/4 17:31:51 | 作者:滕州房产网 | 来源:乐居财经 |

        2019年,楼市进入“换挡期”,从全国楼市整体严控换挡到“因城施策、分类指导”。自山东菏泽打响第一枪后,广州、珠海、杭州、衡阳、合肥等地都传出了楼市新政,暗示着房地产市场即将到来的政策微调。

  乐居财经《财情》栏目特邀21世纪经济报道编委袁一泓和《地产豪言》出品人张文豪,定调2019年楼市走向。

  2019年,楼市会怎么样?

  张文豪:从市场来说,2019年房价是见底。2018年之前,市场调控主要是“压”,现在还有“托”和“挺”,如果跌得过分还要往上托。原来的平衡是不让房价大涨,如今也不让大跌,在很窄的区间里建立新的平衡。

  此外,政府会给出一些增量的推动力,特别是在集体土地上,加快城镇化步伐。

  袁一泓:政策有没有见底不知道,但市场应该是见底了。现在赋予城市主体责任,小到县级市、大到直辖市都可以随时调控,未来城市的政策变化密度会越来越高。

  2019年,房企的主战场在哪里?

  袁一泓:二三线城市是有机会,尤其是看人口和城市经济的变化。人就是资源,就是生产力,直接带来整个城市总量的扩张。具体来说,房企在未来两三年可以重点关注二线城市的周边,包括它的远郊区和远郊县,还有比较强的三线城市,以及二线城市周边的区县。

  张文豪:静态来看,二三四线城市变动可能性大,尤其是地缘条件比较好,靠近一线城市,有独特禀赋和交通配套,这些都是抢先条件;动态来看,房企需要特别关注,每个城市变成热点或者自我成熟的过程。

  2019年,政策会不会全面放开?

  袁一泓:千万不要以为放松调控就是好事,政策全面放开不是好事。取消所有的限制性条款,肯定是灾难性,对整个中国的经济风险是巨大的;不要不承认有房地产泡沫,个别区域是有泡沫,只不过不戳破它而已;2019年,房地产市场真的没那么差,现在信号稍微出现缓和。

  张文豪:“夜壶”再提起来用的可能性比较小,现在用房地产拉动全面经济的边际效应在递减,而且弊在大于利,所以轻易不会用。

 2019年,对开发商的忠告?

  张文豪:2019年,公司要做好风控的底线,提高企业抓窗口的能力。市场还会保持一定容量,如果布局全面和均衡,吃不了大亏。但是有一个条件,企业在各个区域的头部性要强,在量上和品牌度上占据优先位置。

  生存大过赚钱。即使到2019年,也不要把赚钱作为头一个诉求。找到基本的动力源,出来一个利好需要分辨清楚,因为把你带到沟里的和把你带到未来的这两件事长得很像。

  袁一泓:地产商需要管理预期,不要过于激进,管理好自己的预期跟中央的“稳预期”差不多。估计并防范最高的风险,看准区域,该冒险的就冒险。

  总之,守住底线,防范最起码的“黑天鹅”。

 2019年,对购房者的建议?

  袁一泓:分刚性需求和投资需求。如果是刚性群体,你需要的买房就赶紧买;投资的话比较好的就是二三线城市,包括有可能取消调控和政策松动的地方。正如企业需要管理预期,投资者也要管理预期,不要带着暴利的心态炒房。

  张文豪:如果没有抵御短期房价波动和贷款政策波动的能力,就不要去炒房。但长期投资房产,我主张还是买,至于刚需和刚改就更应该买了。

  买房的理由如下。第一,中国遇到很多困难都要解决,解决的办法是两个,一个是增量,一个是存量。增量改革最大的优点是增加全社会的货币量,所以房价肯定要涨。第二,“矬子里面拔将军”,房地产在所有经济表现上还是最好的。第三,在农村土地上,不允许盖可以交易的商品房的国家只有中国,8亿农民想改善生活住好房子,必须去城里买房。

  如果在一线城市买房,关注的是性价比;如果在三四线城市则看地段和品质,因为这些城市正在重复北京和上海的故事。

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