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中央不提“调控”,你以为真的不调控了?

2018/12/28 17:51:44 | 作者:滕州房产网 | 来源:乐居财经袁一泓 |

       年末召开的中央经济工作会议,都是来年经济工作的指南。与2016年、2017年不同,今年中央经济工作会议对2019年重点工作的部署,房地产和住房部分没有单列一条,而是放在第七条“加强保障和改善民生”这个部分。

  我个人的理解是,房地产问题,尤其是住房问题,中央是将其视为民生问题的一部分,与“房住不炒”的原则相一致。我们再不能将房地产作为拉动投资、促进消费的重要工具来看,从而,那些总是动不动就期待以房地产来救市的专家们要失望了。

  在研读中央经济工作会议公报时,有人说,关于房地产,没有提到“调控”,然后与菏泽调整限售政策联系起来,解读为房地产调控要放松了。这当然是误读或曲解。

  紧接着在12月24日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出,要继续保持调控政策的连续性稳定性,加强房地产市场供需双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房,强化舆论引导和预期管理,确保市场稳定。

  关于明年房地产工作,一定要完整地研读中央经济工作会议这几句话:要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

  坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,表明中央对房地产尤其是住房的定位一以贯之,如前所述,回归本义,它是民生问题的一部分。

  既然要坚持房住不炒的定位,那么,短期内以限购限贷为标志的限制性调控措施就不会轻易退出。这就是住建部提出的,“继续保持调控政策的连续性稳定性”。有些专家一再嚷嚷说,行政性限制措施要退出,但过去多年投机投资色彩严重的房地产市场,如果放任市场自行调节,它的畸形一面就会继续放大,资产泡沫累积金融风险,从而对经济运行形成更大干扰。

  但这并不意味着各地的调控措施不存在微幅调整的空间。中央强调“因城施策、分类指导”,就是将调控的权力下放到城市一级政府,但主管部门保留指导和监督的权力。

  此轮所谓“史上最严”的楼市调控,已持续两年。客观上,部分城市尤其是三四线城市,需要根据当地的市场情况对政策实施效果进行研判,该微调的微调,目的仍然是让调控更加精准、有效。在我个人看来,无论是菏泽取消限售还是衡阳本拟取消限价,都是城市政府因应当前市场实际情况所作的微调,不值得大惊小怪。

  不排除后续还会有一些城市对调控政策措施进行微调。但请注意,权力同时伴随着责任。如果哪个城市敢全面放松调控,导致当地房地产市场大起大落,比如,房价大幅反弹,也可能被上级部门问责。这也是中央提出“夯实城市政府主体责任”的应有之义。

  因此,无论是三四线城市还是一二线城市,若无充分把握,没有哪个城市敢全面放松房地产调控。那么,城市政府在发展和管理房地产市场方面,有哪些重点工作?

  2018年中央经济工作会议讲了,完善住房市场体系和住房保障体系。这句话,呼应了十九大报告提出的要求:加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

  我个人的理解是,各地政府要一手抓市场,一手抓保障。房价上涨压力比较大的城市,要加快住宅用地供应;并非所有人都买得起市场化商品房,所以还要提供更多的共有产权房、租赁住房。尤其是,按照住建部的要求,补齐租赁住房的短板。

  关于增加租赁住房供应,去年8月,全国13个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点已经推开,但进展未如公众预期。十三届全国人大常委会第七次会议正在审议的《土地管理法修正案(草案)》,删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。这为全面利用集体建设用地建设租赁住房,提供了法律保障。我个人建议这方面的工作可以也应该加快。

  回应文章的标题,也是很多地产界朋友关注的问题:房地产调控何时可以退出?一句话,房地产市场健康发展长效机制建立之后。什么样的长效机制,专家们此前讨论很多,我个人的理解是,包括三方面:土地制度;房地产税收制度;多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。如你所知,这几个方面因为涉及多个市场主体复杂而多元的重大利益,不可能一蹴而就,但大方向是明确的,几不可逆。

  可以展望,房地产市场健康发展长效机制建立后,投资投机需求知难而退,合理自住需求有支撑,租赁需求有保障,房价基本稳定,各地就不需要时刻紧张盯着楼市动态,调控二字也就可以从房地产文件里移走了。那个时候,房地产与土地财政、与GDP也可以真正脱钩了;你也将不再热切地打听,可不可以买房(投资),哪里最值得买。是的,放下执念,常常需要外力的作用。

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