严跃进：11月份房地产开发投资数据略好于预期

       1、开发投资

  今年1-11月份全国房地产开发投资额同比增幅为9.7%，基本上表现了两个特征。第一是开发投资数据和预期一致，从两位数开始回落到一位数的水平。第二是受益于拿地和新开工等数据，开发投资数据总体上还是表现相对活跃的态势。11月份开发投资数据表现略好于预期，实际上近期财政部发布的土地出让金等数据也表明，虽然各地土地流拍和房企降价，但是土地出让金收入反而有较大的增幅。而且到了11月份很多房企的融资计划都被通过，这都利好开发投资数据保持相对坚挺的态势。

  2、新开工

  新开工数据表现不错，今年1-11月份新开工数据同比增幅为16.8%，数据上明显扩大。近期新开工的数据表现比较亢奋，这说明在督促房企开发等层面，实际上政策效应显现。另外部分房企也会积极通过新开工，来获取项目的预售证。尤其是到了年底的时候，很多地方对于新项目的推盘政策明显是宽松了，尤其是高价楼盘，这或使得部分高价楼盘当前会积极开工，进而加快获取预售证。

  3、竣工

  从今年1-11月份房屋竣工数据看，同比下跌了12.3%。这已经是连续12个月房屋竣工面积同比下跌的现象。随着后续房地产市场供应端的发力，预计项目竣工规模持续下跌的可能性会减少，这也利好后续房屋交付规模的增加。

  4、土地购置

  今年1-11月份房屋土地购置面积同比增幅为14.3%，这进一步印证了土地市场表现较好的态势。当然必须看到，对于此类土地数据来说，和具体的个别城市表现是不太一致。很多城市近期是有流拍现象，这说明市场分化现象比较严重。近期土地市场的新动态在于，部分城市加大了供地，目的是为了加快租赁住房建设和人才安居工程的建设。

  5、商品房销售

  今年1-11月份商品房销售面积同比增幅为1.4%。从此类增幅可以看出，房屋销售还是维持正增长态势，但是幅度是开始收窄了。近期房地产市场有所降温，尤其是很多开发商的推盘并没有受到市场较好的认可，这都使得市场交易数据相对偏弱。从单月数据上看，实际上已经出现了连续三个月同比下跌的态势。不过近期各类城市楼盘供应增加，类似深圳等也还是出现了楼盘“秒杀”等现象，所以市场悲观情绪反而是略有减少了。

  6、待售面积

  从待售面积数据看，今年11月底待售面积同比跌幅为11.7%。这条曲线走势和预期是一致的，即继续下跌，但下跌的速度是越来越放缓了。总体上说，去库存已经进入到后续的阶段，去库存的速度不会加快。而且近期很多城市推盘节奏增加，也会使得去库存曲线开始呈现筑底的态势。

  7、到位资金

  从到位资金数据看，今年1-11月份房企到位资金同比增长为7.6%。类似曲线表现是好于预期的，而且有较好的意义。第一、部分房企或加快了销售节奏，适当进行降价，目的是为了回笼资金。第二、随着降准效应的显现，也不排除部分房企在今年第四季度依然可以在资金面上得到改善。实际上近期包括发改委等企业债政策，都在很大程度上使得融资方面的环境会有进一步改善的基础。

  8、房价

  从今年1-11月份全国商品房均价来看，为8715元。相比前面10个月的数据，今年前11月全国房价是有所上涨的，上涨了7元/平方米。这和11月份部分城市高端项目入市有关，也在很大程度上说明单纯看房价的绝对数据，下跌的空间其实是不大的。