丁祖昱：近期房地产必须关注的15点变化

       11月20日，由中国房地产业协会指导，金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办的“2018金砖论坛年度峰会”在上海举行。

  近百位经济学家、地产和金融行业领袖围绕“全球房地产金融、全球资产配置、大健康养老产业投资”三大主题展开为期两天的激烈探讨。在本次论坛上，易居企业集团CEO丁祖昱发表了题为《房地产业从高速增长到有质量增长》的主题演讲。

       在丁祖昱看来，近期房地产市场的运行出现了很明显的变化，无论是政策、企业，还是市场、土地、人口等等方面，以及城市和区域的分化，都可以看出房地产行业从9月份开始已经正式进入了全面调整期。这种情况下，丁祖昱认为高质量增长应该是未来的目标，建议房企要从高速增长转变为有质量的增长。对于规模企业，要维持地产主业，做有质量的房地产。

易居企业集团CEO 丁祖昱

  企业变化：焦虑中前行

  龙头房企开始放慢脚步、减少投资、加快卖房。对房地产企业来讲，跟着龙头房企走就行，没有太大必要自己做太多的判断。万科、碧桂园、恒大卖房，你也卖，他们不投资你们也不投资，但中长期的每家企业要根据自己的特色来制定服务和未来发展方向。

  政策变化：房地产税延期审议

  上半年媒体都在发房地产税在加快立法进程相关报道，但转折在9月份，房地产税延期审议。基本上，这轮宏观调控的政策对于房地产的限制性政策，应该是在9月份都已经告一段落。（中房网备注：9月7日，全国人大常委会召开立法工作会议，部署十三届全国人大常委会立法规划实施工作。会后，全国人大常委会法制工作委员会副主任许安标在接受采访时透露了5年立法规划安排的重点领域立法包括：深化金融体制改革和防范金融风险、修改证券法、房地产税法等10部单行法。）

  市场变化：去化率普遍下降

  从市场变化来看，去化率出现了明显下降趋势。无论是一线，还是二三线城市，目前去化的情况都是在下降。不是只有少数城市出现这样的状况，中国很多的城市，特别是在10月份以后，这个状况是比较普遍的。

  土地市场变化：量价齐跌流拍加大

  土地市场出现变化时间更早，6月份开始出现土地流拍，流拍情况一个月比一个月严重，到了10月份的时候，有156块地流标，这还是在很多地方和开发企业做过沟通的情况下。可以说，今年三季度乃至10月份，土地市场确实走向了低谷。这当然也和9月份暂停拿地、暂停投资有一定关系。

  还有156块地在上个月流标。今年上半年6月我们才看到流标，但是今年的3季度乃至10月份，土地市场确实走向了低谷。这当然也和9月份暂停拿地、暂停投资也是有一定关系。

  行业销售：增速放缓趋势明显

  前十个月的行业数据基本不错，但从10月份出现增速回落。目前1-10月份商品房销售面积同比增长2.2%，商品房销售额同比增长还在10%以上。但增速放缓的趋势非常明显，也许11月份放缓的势头还会进一步加大。

  对外，丁祖昱给出了自己的预测，他认为今年房地产销售面积在17亿平方米左右，与去年基本持平。销售金额应该会过14万亿，比去年上一个新的台阶。

  房价变化：取决于市场和企业

  9月份开始半年来70城房价环比连续冲高后首次回落，一线涨幅连续4个月下滑至转负。10月份一线城市新房价格环比持平，二线城市房价保持上涨但涨幅收窄，三四线环比涨幅扩大0.2个百分点。要求房地产市场平稳，但事实上市场环境当中做不到价格的绝对稳定。最后卖什么价格一方面取决于市场，另一方面取决于企业。

  供应走势：环比“回调”，但同比保持了相应高度

  供应方面，最近几个月还保持相应的高度。CRIC系统监测的全国62个重点城市，继9月份供应大幅激增后10月份大幅回落30%，但同比还是上升的。最近一段时间，市场销售压力加大和供应跟不上也有一定关系。但是要提示大家的是，由于备案时间等因素，所以不能完全反映各个城市实际销售情况。在这种情况下，供应下降成交还在上升，其实市场和数据反映出来的是不一致的。

  库存：越来越接近真实

  成交萎靡、库存量上升是非常重要的信号，目前的库存越来越接近真实库存。如果持续上升5-6个月，将给市场带来很大的压力。

  二手房：成交量下滑

  目前的二手房成交数据已经回落到今年一季度末的水平。今年二季度二手房明显换量，7月份二手房成交下滑。如果分城市的话，大部分也是下滑，有的城市下滑速度快，但是已经接近这个城市的低位数。

  最近房企、中介机构在房价下滑的时候重新制定佣金标准。跌的时候佣金确实可以提高一点，因为最近的交易，特别是卖家希望把房子卖掉，他愿意多付一些佣金。在市场特别火爆的时候，恨不得不用付佣金，现在的市场还是难。

  房企业绩：比去年有很大提升

  房企业绩还可以，前三强都在5000亿到6000亿左右的水平。前24强1000亿的销售额，前41强都达到了500亿以上的水平，第100位也达到了150亿。应该说比去年有很大的提升，但最近几个月的提升还是乏力。前三强还有缓慢的增长，剩下的大多数阵营公司，销售都是下降的。

  从千亿企业来看，24家公司都获得千亿，和去年同期增长的比较，有些公司增长速度还是很快，但是前几强增长速度在放缓。龙头增速已经放缓，企业最近的应对很简单，就是减少投资。很多房企，今天不仅仅是减少，甚至是不投资。

  各能级市场格局：三四线销售占比上升至69%

  从城市的角度来看，各个城市的情况差别很大。现在三四线城市的销售面积占69%，最近这一两年面积占比越来越高。

  一线城市：行情各自独立，京、沪两城量跌价涨，广州量价齐跌、深圳量价齐跌。

  二线城市：规模相对稳定，商品住宅月度成交面积整体维持在3400万平方米左右。

  三四线城市：2017年以来三四线城市销售占比快速上升，热点城市高度聚集亍长三角和珠三角。

  城市市场周期：下轮调整周期将拉长

  调整周期少要一年，更多的四、五线城市，三、四线城市，调整就像过去几年一样。从行业的情况来看，短中期还是可以保持在高位运行。从未来3年数据来看，基本上还可以保持。从目前来看，这个数字是不会减少的，甚至可能会加，毕竟现在还是希望通过投资拉动经济，棚改是非常重要的组成部分，但是比过去的数字要少。

  人口变化：不是特别乐观

  上次人口的中高峰是1987年，到2020年基本就结束了。上一个高点到下一个高点也有一个对应，从1987年之后到2020年，人口逐渐减少，所以在未来每一年，出生人口的压力是非常大。

  另外，从结婚登记数量及结婚率数据来看，也在减少。到去年就有1000万对多一点，而且我们把离婚再结婚的全算进去了，因为过去没有买房离婚这件事，现在有了，这块扣掉的话，结婚对数都不满1000万对。

  另外一组数字也是压力比较大，二孩的数字在去年超过了一孩，一孩越来越少。短期没有影响，长期会对房地产产生影响。长期的小孩少了，等到15-20年之后买房的人自然就少了。

  规模增速：未来将从高速转入平稳增长

  整个房企，龙头房企负的增长率今年突然出现下滑。过去一个是高速增长，大家都做到了。第二个是高杠杆，过去的金融环境还能够支持高杠杆。但今天的金融环境已经不支持房企高杠杆，在无法取得高杠杆的情况下，增速必然下滑。

  房企转型：要做有质量的房地产

  今年来看，整个房企的增长率，包括龙头房企，都突然出现了下滑。过去行业的高速增长有很大的高杠杆因素，但目前的金融环境已经不支持房企高杠杆，在无法取得高杠杆的情况下，增速必然下滑。因此，房企要转型，就必须升级为“有质量的扩张”。对于行业内地产开发业务已经一定规模的房企而言，转型不能直接转到其他行业当中，还是要维持地产主业，做有质量的房地产。此外，对大多数的房企来说，物业管理等轻资产领域还是要做的，中小型房企还可以从创新业务中寻找机会。