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要用新思维来认识房地产新阶段

2018/11/9 19:03:11 | 作者:滕州房产网 | 来源:乐居财经 |

    此轮调控的一个特点,是去投资化;与此同时,强化住房的保障功能。而要做到后者,就需要大幅增加各类保障性住房的供应。

  年初我曾经跟朋友讲过,如果去年出让的限竞房项目今年下半年集中入市,加上共有产权住房、公租房等在内,北京的住房结构将发生逆转,逐步变成以保障性(或者说政策性)住房为主的市场(严格说来,限竞房算商品房,但我个人将其归类为保障性住房)。这是一个令从业人员意想不到的变化。

  据证券日报报道,截至10月23日,北京楼市已入市25个项目合计15628套限竞房,但网签量只有2292套,签约比例为14.7%,即使计算预定未网签的合计比例也仅约为30%(有多位销售负责人说整体签约比例在30%-40%之间)。预计后续还将有1万-2万套限竞房将在2018年四季度入市。

  什么叫房地产的供给侧结构改革?这就是。

  说起调控,许多人都盯着限购限贷等限制性措施,实际上,这轮调控涉及住房制度性重构的具体指向,有个无法绕开的关键词是,租购并举。在存量房以个人持有为主的市场里,要提高租赁住房在整个住房市场的占比,就必须扩大它的新增供应量。

  2015年12月中央经济工作会议提出,要明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。

  随后,发展住房租赁市场的若干鼓励措施陆续出台。2016年5月《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》发出。力度超出2015年1月《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》。

  最值得重视的,是两个试点。2017年7月,住建部等八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位;紧接着同年8月,国土资源部住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,在全国13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

  一年多过去,这两个试点推进得怎么样了?

  我注意到了两个带有阶段性总结的现场会议。10月10日,住房和城乡建设部在合肥召开住房租赁试点工作推进会,合肥、南京、武汉、成都、沈阳和郑州等六个住房租赁试点城市房地产主管部门负责人参加了会议。

  10月12日,住房和城乡建设部在佛山召开住房租赁试点工作推进会,广东省住建厅以及广州、深圳、杭州、厦门、佛山和肇庆六个城市住房租赁试点工作负责同志参加了会议。

  我个人理解,这种会议主要是发现试点过程出现的问题,总结分享部分城市的经验做法,落脚点还是在“推进”。

  但有朋友问,当前楼市已进入调整阶段,商品房去化率普遍下滑,像北京连限竞房都不太好卖了,这时候还强调要“推进”租赁住房建设,会不会给房地产市场增加压力?

  此前我已经指出,今年下半年以来房地产市场的调整,已是“迟到”的调整,虽然出乎地产界部分从业的意料,但实属正常的调整。它并不是由于增加租赁住房供应带来的,而主要是相当一部分投资性需求被抑制后的结果。直白地说,在以刚性需求为主导的市场里,即使不增加租赁住房供应,商品房的调整也是会到来的。

  客观而言,虽然两个试点文件已发布一年多,但真正形成有效供应的租赁住房在整个商品房市场的占比并不高。租赁住房的新增供应来源,主要有三种:一是像北京这样,以集体建设用地为主建设的公租房;二是国有土地出让指定比例的租赁住房;三是以开发商为主的各类机构收购、改造的长租公寓。

  目前来看,长租公寓建设的进度较快,前两种较慢。以集体建设用地为例,从拆迁整理到建设,一年就上市,几乎不太可能,除非是净地。比如,10月22日,上海松江区泗泾镇一幅地块以起始价12503万元成交,这还是上海市首次通过土地市场推出集体土地入市建设租赁住房项目。这幅地块上的住房上市最快也得明年上半年了。

  北京市算快的了。2018年年底前将启动近万套公共租赁住房房源分配,但也只占全年5万套保障性住房的五分之一。据媒体报道,北京计划从2017年到2021年间,推出1000公顷集体建设用地,用于建设租赁住房,而这些租赁住房项目大多将在2020年开始入市出租。

  住房供应结构的改善,需要时间。住建部今年5月发出的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》提出,热点城市力争用3—5年时间,公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

  不少地产界的朋友,还是站在商品房的角度甚至是房价涨跌的角度来看待租赁住房建设问题。加大租赁住房供应,短期内固然有助于缓解供求关系,抑制房价上涨,但主要还是服务于建立租购并举的住房制度这一长远目标。

  如果非要用一个时间点来标记,那就是,2018年下半年,房地产开始进入新阶段。地产人要用新认识新思维来适应新阶段。

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