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专家称:房地产发展空间仍然很大
 

刘煜辉:房企至少有3-5年的“痛苦期”

2018/10/25 18:07:14 | 作者:滕州房产网 | 来源:腾讯财经 |

       近期以来,全国多地发布了各种房地产监管政策加码的通知,楼市调控不断加码,中国楼市又该何去何从。

  10月23日,《楼市资本论》对话刘煜辉,中国社会科学院经济学教授,天风证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事刘煜辉曾说:“房地产泡沫不灭,滞胀不止”。他认为滞胀是一种经济机理,放在简化的宏观分析框架中,就是总需求与总供给的问题。作为《楼市资本论》访谈人物,他对于房地产市场的看法和建议,值得我们去思考和借鉴。

  针对房企近期遇到的困境,他认为房企需要迎合房地产市场现在下落的趋势,加快周转、高度重视流动性、保持流动性市场、维持一个健康的财务结构是十分重要的。

  而对于房地产的“痛苦”时期的持续时间,刘煜辉认为我国其实房地产周期很长,从98年开始到现在差不多快20年,都是繁荣期。如今顶点要翻下来的话,这个调整我们虽然不能讲两边完全对称,但右侧的过程应该是以年计的,它不会是以月度、季度为单位,肯定会有至少3、5年的“痛苦期”。

  针对房地产业“负债率”居高不下的现象,他认为房地产行业是资金密集性的行业。如果是在一个上升的周期中间加杠杆,那肯定是撑死胆大的,谁杠杆加得越猛,下手越狠,就能赚更多的利润。但这个过程一旦进入下行的过程,往往就是致命的。如果上升的话,房企利润是成倍数增长;如果缩水的话,房企的损失也是成倍的。

  以下系对话实录:

  《楼市资本论》:您曾经说过“房地产泡沫不灭,滞胀不止”这句话,您提出这个说法的依据具体是什么?

  刘煜辉:所谓滞胀,其实就是一套经济机理,放在相对专业一点的宏观分析框架中,简单点就是总需求与总供给的问题。

  当房市供给过于膨胀的时候,它就会大量占用经济中的要素资源,因此会对经济系统中真正创造财富、价值的企业形成“挤出”。在形成“挤出”之后,宏观上就会造成国家长期经济的潜在增长动能越来越衰弱,甚至会出现下坠的可能性。而与此同时,关于房子的总需求非常高,随之就会对土地财政、庞氏债务链以及各种各样主体的资产负债表产生影响,这些因素也会使得总需求大幅度提高。因此供给与需求之间就会撕裂出一个越来越大的口子,这对应的就是通货膨胀。当通货膨胀发生在经济下落的过程中,所以对应的就是滞胀,它背后其实是有一套经济规律的。

  《楼市资本论》:近期房企喊出“活下去”、房企排队打折促销,“金九银十”褪色,90%中小房企要退出房地产业,市场进入调整期,房企应该如何为“过冬”做准备?

  刘煜辉:房地产企业应该加快周转率。当今房市肯定是在一个下落过程中的,如果房企的周转率不加快、存货占用大量的公司资源,那是非常痛苦的。在这个过程中,财务的压力是非常大的,因此房企对于手里存货的处置要加快,比方说从拿地到开发的进程,这个周期都要缩短;然后定价要更加的灵活。简单讲就是房企需要迎合房地产市场现在下落的趋势,加快周转、高度重视流动性、保持流动性市场、维持一个健康的财务结构是十分重要的。

  在一个房地产下落的周期中,就是刚才讲的“活下去”的情况下,如果房企是逆周期而动,在周期涨逆迟滞的时候,手里面大量存货占用大量资源,并且负债率很高的话,那房企就有可能被消灭、被淘汰。

  《楼市资本论》:万科在楼市是收缩规模,但是碧桂园在扩张拿地,您怎么看待不同房企之间的策略变化?

  刘煜辉:不同房企可能对宏观经济的周期和趋势的判断是不太一样的。作为万科来讲的话,我们多年观察下来发现它的企业文化、包括它的整个决策都有很强的逆周期特征,它对于经济周期的变化有很强的忧患意识。

  所以房企如果在一个经济扩张的周期中,这些企业往往会膨胀得很厉害,可能可以获得更多利润,因为此时的杠杆价格高。但是,一旦遇到经济周期拐点的时候,按这些企业的思路,由于它本身的惯性就来不及回头,往往在这个过程中间会承受很大的财务压力和巨大的痛苦,它就需要经历一个比较痛苦的调整过程。我觉得可能在中国,绝大多数都是这样的企业。而且他们当下、可能包括接下来的一段时间内,肯定是在经历一个前所未有的痛苦的事情。

  所以万科喊出来要“活下去”,其实是我觉得它不仅仅是对自己喊的,也是对同行喊的。想要“活下去”,就要加快它们的周转率、要盘活资产。

  《楼市资本论》:那您觉得房地产的“痛苦”时期大概会持续多久呢?

  刘煜辉:我国的房地产周期其实很长,从98年开始到现在差不多快20年,都是繁荣期。如今顶点要翻下来的话,这个调整我们虽然不能讲两边完全对称,但一定是有一个时间段的,右侧的过程应该是以年计的,会有至少3、5年的“痛苦期”。

  《楼市资本论》:但是在房企的背后有一个重要的指标叫做负债率。为什么房企那么赚钱,但是负债率很高,您是怎么看待这个现象?

  刘煜辉:房地产行业是资金密集性的行业。如果是在一个上升的周期中间加杠杆,那肯定是撑死胆大的,谁杠杆加得越猛,下手越狠,就能赚更多的利润。但这个过程一旦进入下行的过程,往往就是致命的。如果上升的话,房企赚钱是成倍数增长;如果缩水的话,房企的损失也是成倍的。

  《楼市资本论》:目前棚改货币化接近尾声,政策支持消失之后,三四线城市的楼市会何去何从?

  刘煜辉:每个人判断不一样,我个人认为随着棚改的推动因素结束,三四线的房价可能会进入一个比较明显的增加或者回落的趋势,并且可能会非常明显。因为三四线城市,房价没有外在的货币方的驱动,没有人口集聚的因素支撑,不太可能出现过去两年的房价大幅上涨的情况。

  《楼市资本论》:目前关于房地产税的讨论很激烈,您预计房地产税何时出台?房地产税将以怎样的方式出台?我国是否具备普遍征税的条件?

  刘煜辉:房产税是肯定会出台的,并且中国的税制的调整也一定是往这个方向走的,要从一个间接税为主体的税率转向直接税,这是所有西方成熟国家的一个方向,中国也必然也要走向这个方向,并且会跟财税改革的进程的节奏相匹配。

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