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贾康:不认同房地产“寒冬论”“拐点论”

2018/10/19 17:50:02 | 作者:滕州房产网 | 来源:新京报 |

       万科喊出“活下去”、多地楼盘打折促销、“金九银十不再”······近期的房地产市场话题不断。如何看待当前的市场、房地产未来的市场地位如何、三四线城市的市场是否有泡沫?

  新京报就这些问题采访了财政部财政科学研究所原所长、华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康。在贾康看来,现在的市场调整,仍然是新一轮的“打摆子”过程中的波动,房地产业仍将是中国经济的支柱产业。此外,他还表示,目前一线城市已经没有了泡沫,部分三四线城市显现出了可能的泡沫化特征。

  对于行政手段的调控政策,贾康认为行政手段的调控治标不治本,关键是要在基础性制度建设方面做出应有的实事,调控迫切需要进行阶段转换。

  “一些局部市场的变化并不能直接代表全局”

  新京报:不少人提出房地产业寒冬将至或者市场将迎来拐点,你如何看当前的市场?

  贾康:万科郁亮此前说房地产行业从“黄金时代”进入了“白银时代”。现在万科喊出“活下去”,比照郁亮的说法,是不是现在的市场进入把生存下去作为任务和挑战的“黑铁时代”?

  “白银时代”仍是“含金量”很高的时代,但市场分化已趋明显,不是所有的房地产开发主体都赚钱了,有些可能无钱可赚。而从“白银时代”往下转入的“黑铁时代”,市场仍然有赚钱的机会,但要应对更激烈的竞争,赚钱更不那么容易了。那么,房地产市场是不是演变到要打开新的“黑铁时代”?从中国总体情况看,我觉得这样的认识还是过于简单化了。

  的确,最近厦门的房地产市场在降价,也有一些一二线城市市场在“变冷”。但一二线城市的价位总体相对稳定,只是出现了交易不活跃、市场偏冷的迹象。这种现象主要源于此前行政性手段的调控,加上各种不明朗的猜测和困惑交织,出现了成交量下降、“金九银十”不再的冷淡现象。可以说,这样的低迷和冷淡,是硬压出来的局面,并不能表明一线城市的房地产市场根本性的拐点已到,以及未来房地产市场就没有前景了。

  地方政府在“打摆子”式调控中,已经走了好几轮。从过去的经验看,到了某一个临界点之后,地方政府可能就不得不放松限制。而且,房地产市场要适应城镇化发展的大势,要适应人民群众对包括住房在内的美好生活的追求,客观上要求放松行政性手段的管制,使得供给侧更多的差异化供给涌流出来。此外,客观地看,地方政府的财政收入和房地产也有内在关联,需理性处理相关的财源建设机制。

  当然,并不能否认的是,在一些局部地区确实需要有阶段性下调这样的修正。但从全局来看,中国的房地产业遍布700多个大中小城镇区域,在市场分化的背景下,一些局部市场的变化并不能直接代表全局。

  总体来说,没有理由认为中国房地产业现在已出现了一去不回头的拐点,现在的市场调整,仍然是在市场分化明显的特征下,新一轮的“打摆子”过程中出现的波动。在“打摆子”式的新一轮波动中谈论根本性拐点的意义,就明显不足,我不认同房地产业“寒冬论”、“拐点论”说法。

  “房地产仍将是中国经济的支柱产业”

  新京报:按照你刚提到的说法,房地产未来仍将是中国经济的支柱产业?

  贾康:从中国城镇化发展的纵深和空间看,把户籍人口的城镇化率(42%),结合着考虑常住人口的城镇化率(58%),中国真实的城镇化水平充其量50%,未来还有20个点左右的城镇化高速发展期,房地产一定仍将是中国经济的支柱产业。房地产的供给必须适应未来还会有几亿人从农村进入城市,同时居民在收入水平提高过程中,对居住的要求还会升级,这种对大量房地产的有效供给的需求是大势所趋。从这个意义上看,不走完城镇化的高速发展期,谈论“市场一去不回头的调整”这个拐点论的说法,没有道理。

  如果把房地产的支柱作用发挥好,会带来很多正面的效应;发挥不好,会引起民众的不满、损害经济社会发展。所以,房地产业不光是经济的支柱产业,而且要特别注意,是要能够使国民经济得到健康发展的重点支柱产业。

  在城镇化高速发展中,城镇区域的国土开发、不动产优化配置,以及这种开发优化配置过程中的有效供给,需要有更高水平的结构优化处理方案,这个优化机制就是长效机制。这一机制的建立涉及土地制度、住房制度、投融资制度、房地产税制度等领域,这些制度改革要能够使得房地产业更好地发挥正面的支柱作用,而不是屡屡带来困扰和压力。

  新京报:从今年情况看,房地产市场的表现是否会对经济有影响?

  贾康:有人对今年的市场看法比较悲观,这是因为有像厦门这种城市在很长一段时间市场发展强劲,突然一下子似乎不行了,还有北京这样的一线城市市场成交量大降,再加上地产商打出了“活下去”的标语。就全国而言,这仍只是市场分化的一个侧面。

  实际上,在部分地方市场低迷的同时,一些调控不到位或者行政手段力度不高的地区,出现了市场热度上升的情况。比如,一些三四线城市正在显现新的机会,一些地产商正在这些区域不动声色地高歌猛进。房地产市场促进了经济的繁荣,给当地政府带来一些与房地产业相关的本地收入与百姓就业、辖区繁荣等政绩。

  整体看,今年的房地产市场还不会给中国经济带来特别大的影响,但其后的调控优化问题应当值得高度重视。

  “部分三四线城市显现出了可能的泡沫化特征”

  新京报:普通居民最关注房价。大家近两年讨论比较多的是,房地产税能否抑制房价。

  贾康:房价的变化不是由税制这一单一因素所决定,是多种因素的合力形成了房价的演变。比如,房地产市场的基础性制度建设中的土地改革涉及土地的供应,这个和房价有关;投融资制度能不能更好地调动社会资金来增加有效供给,也和房价有关。

  对于房价来说,正常健康的税制是不可少的因素之一。但它不是唯一的决定因素,不能指望只靠房地产税这个单打一的方式去解决房价问题。但是,该做的税制改革不做,该去建立的税制不去建,一定是不负责任的,房地产税改革是建立长效机制的必选项。

  新京报:现在三四线城市房价上涨过快,是不是有了泡沫?

  贾康:不能简单说,一个城市房价涨了多大幅度,就一定是泡沫。从较长时间段来看,中心区房价的总趋势是上涨的,而且在城镇化高速发展期,房价上涨幅度要比其他一些形态的商品价格上涨的幅度会更大一些。

  泡沫是模糊的概念,往往是泡沫破灭后,才可以认定此前存在有泡沫。如果总是感觉有泡沫,但泡沫并没有破裂,它可能还不是我们说的负面意义上的泡沫。

  房地产市场的泡沫,主要伴随着不良炒作。前些年部分一二线城市的泡沫化问题主要体现在肆无忌惮的炒作、快进快出的短期投机行为,这些炒作推高房价,很容易产生泡沫。而现在在严厉的行政手段打压之下,北上广深已经没有了这种肆无忌惮炒作存在的空间。可以说,一线城市目前已没有什么泡沫可言,可能已伤及刚需和一部分改善性需求了。

  总体看,不能说三四线城市普遍出现泡沫化的压力。确实,我们现在接触到的一些三四线城市的市场升温过快、房价猛涨、老百姓不满意,显现出了可能的泡沫化特征。如果这些三四线城市没有更好的经济手段为主的制度约束,很容易在一定发展阶段又落入过度炒作的不良状态。

  现在不少三四线城市的主要矛盾已不是去库存,需要警惕的是,不要在市场热度上来后,重蹈一二线城市的覆辙,一定要借鉴一二线城市的经验教训,防患于未然。

  “在基础制度方面要做出实事,调控迫切需要进行阶段转换”

  新京报:现在看调控是否有必要继续?

  贾康:房地产调控政策应该能够实现有效的供给,以满足人民群众不同层次的住房需求。

  目前北京这样的一线城市,一方面,很多人的购买能力只能走保障房的轨道,通过公租房和共有产权房解决住房问题,但目前政策还没有给出相对理想的全面解决方案;另一方面,因为各种限制,有支付能力的人很多又无法购买改善性住房。

  不能提供有效的、多样化的供给,不优化供给结构,单纯的行政手段的调控治标不治本,还积累不良的副作用。要真正改变治标不治本的局面、真正解决房地产市场问题,要在健全法制的情况下,积极用经济杠杆的调节替代行政手段,建立起房地产市场的长效机制,在基础性制度建设方面,要做出应有的实事。这是政府调控中一个迫切需要进行的阶段转换。

  同时必须注意的是,在供给侧结构性改革中,要带出供给体系质量和效率提高的定制化方案。不同的城市、不同的地段、不同的类型,到底怎么认识、怎么看待、怎么样有合理的对策?一定要有一个高水平的、通盘考虑的定制化解决方案,而不只是一些简单化的行政手段。

  新京报:但长效机制迟迟没有落地。

  贾康:长效机制建设是一个攻坚克难、慢变量演变的过程。比如说,房地产税说了5年之内启动立法,但何时启动,现并不清楚,启动后要走多长时间的立法过程,也不知道。

  制度建设是慢变量的过程,但市场总是动态的,老百姓的需求也往往是等不及的。这种情况下,只能标本兼治,但治本为上,长期的制度建设追求结合短期行政手段调控,要把短期与中长期衔接好。在赶快组织有效的、高水平的供给的同时,大方向是行政手段的调控转变为经济手段为主,从而寻求市场的长治久安。

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