滕州土拍市场回归理性楼市降温房价也要“凉凉”?

2018-09-22

昨天，滕州迎来土拍，这是继5月份“滕州地王”产生后的再一次大批量的土地转让拍卖，本次出让的十宗地中，城区三宗热门地块备受瞩目。不少业内人士表示，此次土拍结果或将是，滕州下半年市场的风向标。

9月21日下午，滕州有10个国有建设用地使用权挂牌拍卖，其中3个热门地块吸引多家房企关注，分别是TZ2018-15科圣路西侧、红荷大道南侧地块；TZ2010-41A荆泉路西侧、解放东路北侧地块；TZ2018-11-1龙泉路东侧、永昌路北侧地块。

　　TZ2010-41A

　　9月21日15：20分位于滕州市荆泉路西侧、解放东路北侧土地编号：TZ2010-41A地块，由滕州绿筑房地产开发有限公司成功竞得，成交价格1.311亿元，折合楼面价2037元/平方米。

　　地块位于解放路北侧、荆泉路西侧，地块紧邻正宇公司项目用地（凯润花园）。土地性质居住70年商业40年，出让面积22989平方米，起拍价1.3105亿元。

　　TZ2018-15

　　9月21日15：33分位于滕州市科圣路西侧、红荷大道南侧地块编号：TZ2018-15，由滕州红荷置业有限公司成功竞得，成交价格3.5295亿元，折合楼面价2406元/平方米。

　　该地块位于科圣路西侧、红荷大道南侧，地块出让土地面积58667平方米，土地性质为居住70年商业40年；1.0＜地上容积率≤2.5；地下容积率≤1.0，该起拍价达3.0800亿元。竞拍保证金1.54亿元。

　　经计算起拍价为350万元/亩，按规划最高容积率计算折合起拍楼面价为2099.9元/平方米。

　　TZ2018-11-1

　　9月21日，23:53分位于滕州市龙泉路路西侧、永昌路北侧地块编号：TZ2018-11-1，由山东恒益房地产开发有限公司成功竞得，成交价格3.7185亿元，折合楼面价2438元/平方米。

　　该地块位于龙泉路路西侧、永昌路北侧，地块出让土地面积58667平方米，土地性质为居住70年商业40年；1.0＜地上容积率≤2.6；地下容积率≤1.0，该起拍价达2.6400亿元。竞拍保证金1.32亿元。

　　经计算起拍价为300万元/亩，按规划最高容积率计算折合起拍楼面价为1731元/平方米。

5月29日滕州土拍回顾，中房地产获封“滕州地王”

　　资料显示，滕州高铁新区TZ2018-5-1地块经过1869轮轮番加价成功摘牌，土地位于于岗路东侧、北辛路北侧，起始价18081万元，最终由滕州市中房房地产开发有限公司以40001万元成交价拍得，出让面积共50223㎡（约合75亩）。地块折合楼面价高达6126.6元/平方米。

　　同一天，滕州高铁新区TZ2018-5-2地块经过833轮轮番加价成功摘牌，土地位于于岗路东侧、北辛路北侧，起始价13024万元，最终由滕州鸿赢房地产开发有限公司以30209万元成交价拍得，出让面积共36177㎡（约合54亩）。地块折合楼面价高达6423.3元/平方米。

　　土拍遇冷背后你能看到什么

　　2018年以来，从整个土地拍卖市场相关数据显示来看，今年全国的土地流拍数量明显高于往年，土地市场似乎也进入了罕见低点。根据前段时间中原地产统计数据显示，今年1—7月，一线城市土地流标13宗；二线城市合计流标经营性土地154宗；三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。

　　从昔日的地王频现，到如今的多地块流拍，原本炙手可热的地块变得无人问津，其原因又是什么？实际上，从去年限购令的正式出台开始，房地产市场很多开发商都已经持观望态度，投资人也相继撤出房地产市场，开发商的房子卖不出去，自然没有资金再购买土地；再加上现在市场预期并不明朗，开发商自然也不会妄自进行竞价。

　　限购限价之后开发商处境两难

　　2017年开始，伴随着各地限购令的出现，中国楼市又进入了一个新的拐点。社会各界都在讨论限购对买房群体的影响，却很少谈及开发商面临的处境。一方面，地王频现，土地价格记录不断被刷新；而另一方面，为了健全房地产市场，稳定房价，政府也在不断出台政策对市场进行调控。成本上涨幅度不可控（土地价格、建材价格等），房价又要求稳定（政策影响）——这意味着开发商的处境越来越艰难。市场边界确定成本，行政边界确定价格，这是两条属性完全不同的边界。既无法控制成本也很难再看到预期，面对高额的土地价格，放眼开不到未来的楼市行情，开发商自然不敢贸然拿地。另外，房贷利率有不断升高的势头，这对于购房者而言不是一件好事，对于开发商更是一种慢性伤害。房贷利率上涨购房成本上升，购房者的置房热情降低，导致开发商房子卖不出去，资金无法顺利周转，土地开发也就只能暂缓。