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朱宁:中国房价出现大跌可能性不大 三四线城市下跌风险较大

2018/9/20 19:42:13 | 作者:滕州房产网 | 来源:凤凰财经 |

        9月18日至20日,第12届夏季达沃斯论坛在天津举办。本次大会以“在第四次工业革命中打造创新型社会”为主题,凤凰网财经全程报道。

  清华大学五道口金融学院教授、国家金融研究院副院长朱宁

  “从某种意义上来看,股市下跌并不一定是坏事。股价的下跌是股票内在价值的反应。如果企业整体向好,股价下跌时是一个非常好的入场和长期投资的时点。这段时间有很多国外资金逐渐进入中国A股市场,其实,已经发现中国A股市场有一定投资价格,”清华大学五道口金融学院教授、国家金融研究院副院长朱宁在会场上接受凤凰网财经专访时表示。

  谈到股指期货交易时间表,朱宁表示,在整个全球范围内,监管者对于股指期货或者卖空交易持保留甚至敌对的态度。“有观点认为,因为有了卖空机制,有了股指期货导致了市场的下跌。我觉得这种看法是不太正确的。越是限制坐空的国家和市场,越有可能出现大规模股市下跌。反而鼓励和允许股指期货和卖空交易才能保证市场短期的自我纠正,不会出现太大的泡沫,也不会出现由泡沫所引发大的崩盘。希望能够尽快恢复股指期货的交易的常态化。

  谈到未来中国经济面临的主要风险,朱宁提到了房地产泡沫风险。他建议征收房地产税,发展租赁市场,改革土地供给制度。朱宁认为,如果是泡沫肯定会破,但是泡沫的化解形式不一样,有的泡沫化解是以急剧的资产价格下跌方式来实现,比如2008年美国的股市和房价,有的是较长时间逐渐调整和消化,比如1990年之后日本房地产市场。中国是相对开放的市场,大量资产由居民家庭所持有。所以,中国房价出现大规模下跌,断崖式下跌可能性不太大。

  股市的下跌并不一定是个坏事

  近期,A股持续低迷引发了市场悲观情绪。国务院金融稳定发展委员会于北京召开第三次会议,会议提出要继续有效化解各类金融风险,既要防范化解存量风险,同时提到要防范各种“黑天鹅”事件,保持股市、债市、汇市平稳健康发展。国务院金融稳定发展委员会于北京召开第三次会议,会议提出要继续有效化解各类金融风险,既要防范化解存量风险,同时提到要防范各种“黑天鹅”事件,保持股市、债市、汇市平稳健康发展。

  谈及中国目前的股市风险,方星海在达沃斯论坛上表示,目前的情况与2015年完全不同,2015年的情况比较严重,如果政府不干预,股市(持续)下跌可能会导致系统性风险。目前的中国股市状况不同于2015年,“我们非常放心”。

  方星海说,2015年中国股市有较高的杠杆,目前没有看到散户强制平仓的风险,杠杆交易较少。

  为何A股会持续低迷?朱宁认为,整个全球股市除了美国以外,基本都处于下行区间,可能有两个原因,一是随着美联储进入加息周期,各个国家对央行跟加息等对股市带来的影响,二是很多新兴市场国家经济增长速度也在逐渐放缓,企业盈利能力逐渐减弱,经济环境的低迷决定了股市走向。此外,国内来讲还有两个比较特殊的情况,一是国际的贸易保护对外贸出口型企业可持续性会带来负面影响,此外,此前推出的资管新规虽然本身并不对资本市场产生直接的影响,但是对宏观层面流动性形成一定的压力,整个流入股市的资金也受到一定的影响。

  “从这个意义来说,股市下跌并不一定是坏事。股价的下跌是股票内在价值的反应。如果企业整体向好,股价下跌时是一个非常好的入场和长期投资的时点。这段时间有很多国外资金逐渐进入中国A股市场。其实,已经发现中国A股市场有一定投资价格,”朱宁说道。

  朱宁认为,股市波动是一个正常的现象和趋势,关键在于投资者如何面对股市的波动,如何通过股市波动赚到钱,而不是盲目追涨杀跌,“作为中国经济的晴雨表,我觉得中国股市还是有非常大的希望。短期来看,无论从整个制度层面,还是从投资者结构、交易机制层面,我觉得确实还有很多值得改革和改善的地方。随着改革的进一步推动,我觉得中国资本市场、中国股市肯定会越走越好。”

  卖空机制能帮助市场更好化解和分散风险

  近日,证监会副主席方星海在中国期货业协会第五次会员大会上表示,下一步,PTA期货也将引入境外交易者,股指期货对外开放也要抓紧推进。在达沃斯论坛上,凤凰网财经也就股指期货常态化交易时间表追问方星海,其以不便采访为由婉拒。

  “对于股指期货,或者和股指期货相关的产品,我是一个非常积极的支持者和推动者。我在海外进行了大量关于卖空交易的研究,发现存在一定的卖空机制或者类似股指期货的机制,可以帮助投资者更好地表达自己的意见,帮助市场更好地化解和分散风险,能够防止股票市场出现大起大落的情况。从这个角度来讲,我非常积极支持尽快恢复股指期货交易正常化,”朱宁表示。

  不过,朱宁同时也提到,在整个全球范围内,监管者对于股指期货或者卖空交易持保留甚至敌对的态度。“有观点认为,因为有了卖空机制,有了股指期货导致了市场的下跌。我觉得这种看法是不太正确的。越是限制坐空的国家和市场,越有可能出现大规模股市下跌。反而鼓励和允许股指期货和卖空交易才能保证市场短期的自我纠正,不会出现太大的泡沫,也不会出现由泡沫所引发大的崩盘。希望能够尽快恢复股指期货的交易的常态化。

  对于常态化时间表,朱宁表示,很大程度上取决于市场的变化和全球宏观形式的变化,“希望能在今后6个月看到交易的正常化。但我们正处在整个全球和国内经济形式高度变化的时点,推出时点真的很难预测。”

  中国房价出现断崖式下跌可能性不大

  9月15日,国家统计局发布了2018年8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,新建商品住房环比上涨的城市有67个,2个城市房价持平,只有厦门1个城市房价下跌。据中原地产研究中心统计数据,前7月累计调控房地产次数260次,相比2017年前7月同比上涨了80%。

  诸多分析表示,房地产是当前经济面临的主要风险之一。那么,如何化解和防范房地产的风险,如何释放风险?朱宁表示对三四线城市房价下跌的担忧,“目前风险还是区域性的风险,我们完全有能力控制和应对。”

  朱宁认为,如果是泡沫肯定会破,但是泡沫的化解形式不一样,有的泡沫化解是以急剧的资产价格下跌方式来实现,比如2008年美国的股市和房价,有的是较长时间逐渐调整和消化,比如1990年之后日本房地产市场。中国是相对开放的市场,大量资产由居民家庭所持有。所以,中国房价出现大规模下跌,断崖式下跌可能性不太大,“更担心的是在长期房价逐渐下跌过程中对地方经济的增长和整个居民收入水平的影响。”

  “我认为中国房地产市场存在资产价格被严重高估的情况。怎么调整?我觉得更多可能通过一定的时间来换取空间的方式,在比较漫长时间里房价会呈现平稳或者逐步下调的趋势。无论是采取市场还是行政手段,最重要的目标是稳定全社会对于房地产资产价格走势的预期。经过过去十年五次失败的调控政策,我非常担心原来还对房地产调控政策抱有信心的居民家庭不再期待了。越来越多人觉得买到就是赚到,能早买就一定要早买,进而引起恐慌性购房。这种未认识房地产资产基本面投资的行为在中长期一定会给中国经济带来非常大的危害。如果预期发生根本性掉头和转向,对经济肯定影响很大。”

  “在短期越是不想面对资产价格的波动,就越会鼓励在中长期形成更加强的投机心态促成泡沫越吹越大,等泡沫吹到很大时就有可能诱发或者导致系统性金融风险,”朱宁表示。

  朱宁认为,不能一棍子打死,房地产价格被高估就一定代表房地产市场会崩盘。反过来,过去20年房价一直没有大规模下跌,也并不能证明今后20年房地产价格仍然不会下跌。

  朱宁建议征收房地产税,“房地产税推出的时点已经靠后,如果提前几年推出,泡沫不会如此严重,风险也不会持续累积。美国房地产税税率相对较高的州,房价上升幅度比较缓。同时,房地产税的推出对于稳定市场的预期也非常重要。”

  此外,朱宁还建议发展租赁市场,提供大量公租房和廉租房,加快租赁的立法建设。从供给端方面来看,朱宁建议多元化供给,改革土地供给制度。

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