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全国房价仍未见顶 但三四线城市真实需求存疑

2018/8/9 17:28:58 | 作者:滕州房产网 | 来源:21世纪经济报道 |

      “全国来讲,还不能武断地说房价见顶了。”7月23日,著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上表示。

  2018年以来,限购限价限售等政策持续收紧,但钟伟认为,这并不足以构成有效的长效机制,也不足以抑制房价长期上涨的趋势。钟伟认为,“爱情会失之交臂,永远不会再来。但房子不会。”在过去的20年中任何时点,都可以买入商品住宅,持有6年可以获得100%以上的收益。现在买房耐心拿6年,可能会有翻倍的收益。

  限制性政策的反思

  2018年楼市引人注目的现象之一是,限价带来的新房二手房倒挂,各地爆发“摇号”抢房。

  钟伟认为,限制性政策与经济学原理和市场的自身运作机制不一致,“其中限价可能是影响后果最严重的一种。”限价令将价格强行压住,形式上降低了房价,而普通居民并未因此获利,真正受惠的反而是高收入人群,因为只有他们能支付高昂的“诚意金”以及较高的首付。比如在深圳华润城三期的预售中,参与摇号的买房人被要求支付200万的“诚意金”;招商双玺的“诚意金”则为500万。

  此外,限价必然导致短缺,而民众的需求有增无减,供给难以跟上的情况下,“走后门”的现象频频出现。看似公平的“摇号”购房也变得有机可乘。

  尽管人为的限价政策已经带来很多副作用,但钟伟判断限价短期內并不会取消。那么,是否会出现因为新房降价,二手房成交低迷,二手房也会降价慢慢接近新房价格?对此钟伟认为,二手房市场机制已经形成,且需求持续增长,很难降价。如果二手房价格跟新房越来越接近,到时候新房市场会消失。原因在于,住宅永远是新比旧好,新房总要比二手房贵才符合常理。倘若做新房的利润与二手房无异,新房供应商自然选择退出市场。

  政策如若不放松,未来商品房市场将面临萎缩、倒退的窘境;如果商品房市场却逆转回去了,就成为钟伟眼中的“危险”所在。在他看来,限制性政策不可能真正抑制房价,只是短期内改变了供求关系。

  他认为,房地产税也不足以构成长效调控机制的全部。房地产税仅可作为一种居民收入调节的方法,提高财政的汲取能力和公众持有房产的持有成本,但希望通过这个政策来平抑、收敛各个区域之间分化的房价,效果有待商榷。

  究竟什么决定房价?

  抛开短期的调控政策,钟伟认为房价长期来看仍然是上涨的,他对当前市场上流行的判断房价的指标如房价收入比、月供租金比、租售比等进行了批驳。他还表示,“日本房地产泡沫”是一个孤例。目前全球主要城市的房价,都远远高于1994年,也就是25年前。不过,钟伟也否认了“房价永远上涨”的简单推定。在他看来,不同区域、不同消费水准、不同收入增长的人群难以一概而论。住宅作为商品,本身的涨跌也是呈有高峰、有波谷的曲线化态势。

  钟伟从储蓄和收入指标来判断未来房价。从储蓄角度来看,日本储蓄率为零,美国储蓄率是7%到8%,中国是40%多,国民仍有财富能力去投资房产。

  钟伟表示,中国从收入水平来讲并不算富,但从财务的角度来说仍算富有,如今中国城乡居民可投资金融动产为120万亿。收入也是决定商品房价格弹性的重要指标。钟伟表示,根据动态计算的结果,假定年收入增长年均8%,北京、上海、深圳的房价至少有50%的涨幅。

  “工资跟不上房价”是民众最关心的话题之一。对此钟伟回应,80%的年轻人工资收入可能涨得较慢,而20%的优秀年轻人工资涨幅较快。

  1999年之前中国城镇职工工资的平均涨幅年均是8.6%,进入新世纪以来到现在的19年间,城镇职工工资的平均涨幅年均9.4%,但仍然没有赶上12.2%的房价上涨速度。但这并不意味着购房能力越来越弱。“当你决定买一套500万的房子,在今后十年、二十年是不会涨的,开发商不会因为第二年房子变成550万而向你要550万”,钟伟以“买入时房价锁定,而工资动态增长”的对比解答了这一疑问。

  他进一步阐释了自己的计算结果:即使在未来经济增长放缓、收入增长亦放缓的情况下,年均8%的增长率,也意味着人们在今后的二十年总收入比现在的总收入平均要高2.5倍,这是为什么他们能买得起房的一个重要原因。

  需要注意的是,从全球来看,房价的分化俨然已成未来的趋势。钟伟认为,正如西雅图、旧金山、波士顿、纽约等城市,消费者在中国的发达城市买房,价格涨幅依然可观。北京、上海、深圳等地的楼市仍具有投资价值。钟伟笃定,当中国进入一个成熟的高收入社会之后,即使全国房价稳定,充满活力的一些城市房价依然会涨。所以长期来看房价是上涨的,但上涨的幅度分化会日趋严重。

  钟伟表示,三四五线的房价在未来两三年走势不错,他倾向认为“未来三年中国三四五线城市低于1.4万/平米的房屋会消失”,原因在于住宅供应成本6800元/平方米,开发商逐利而行,1.4万元—1.5万元/平方米才是未来的主流。但长期来看,支持三四五线房价的真实需求仍然较弱。

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