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中国城市房价已经“阶段性见顶”

2018/8/4 16:17:37 | 作者:滕州房产网 | 来源:新京报 |

       类似厦门这样房价出现明显下降或不再单向上涨的现象,不会只是个案。

  连日来,楼市调控的信息引发关注,与此同时,素有中国“最难买房城市”之称的厦门楼市出现的“量价齐跌”局面,也被广泛聚焦。有“厦门楼市神话破灭:地价腰斩,房价下跌上万元!”的消息称,相比2017年3月高峰期,目前“(厦门)岛内房价普遍跌了1万元至1.5万元/平米,岛外跌了6000元至1万元/平米左右。”从确凿信息看,厦门房价谈不上“大跌”,但其二手房降价明显,地价回到两三年前。

  在调控一再升级的背景下,厦门房价只涨不跌的神话破灭,并非偶然。由于多重原因,厦门的房价上涨和回调都有其独特性,尤其是飙升速度和回调幅度都有特殊一面,但背后支撑的主要逻辑线都是预期收益率,这与全国房价涨跌逻辑基本一致,所以也具有同性价值。

  可以预见,在国家层面释放出“坚决遏制房价上涨”的清晰信号后,类似厦门这样房价出现明显下降或不再单向上涨的现象,不会只是个案。

  拿厦门房价下跌而言,地价下跌无疑是直接原因。地价是房价的基础。与国家相关政策步伐一致,目前厦门出台政策持续加大土地的供应力度,落实房住不炒稳定预期,导致供给超出预期继而土地流拍,成本下降房价自然而然地下降。

  供多了,需也有变。长期以来,厦门房价比肩部分一线城市,与需求过剩分不开。而支撑超额需求的,既有看好其居住环境的真正需求者,也有看好投资机会的逐利套利者。

  这也导致,厦门当地居民一年收入还买不起一平方米房子——据统计资料显示,2017年厦门全体居民人均可支配收入46630元,平均房价高峰时则为每平方米5万到6万,这难言正常。正因如此,有研究机构发布的数据也显示,在国内城市中,房价收入比偏离度最高的就是厦门。而如今,严厉调控措施和租售并举举措,将投机需求剔除,将正常居住需求向租房分流,看涨预期也为之降温。

  而无论是调控升级,还是市场价格到了某个高点后正常回调,核心都是预期收益率,因为预期收益率往往走在实际影响因素前面,造成价格波动。此次中央政治局会议释放“坚决遏制房价上涨”信号对整个房地产市场影响巨大,原因亦在于此。而未来,明确的预期仍是房地产调控的重要选项。

  接下来,房价阶段性见顶也会是普遍趋势,国内二三线城市乃至主要热点城市,会更多地出现类似厦门这样的房价“回调”而不再是大幅上涨的情形。

  从政策层面看,高压调控短期内不可能出现松动的可能。从日前召开的中央政治局会议、国务院金稳委会议等都可看出,虽说宏观环境宽松,但却不是大水漫灌,对实体经济定向防水意图依旧明显,意在防止货币政策助推房价上涨。住房需求向购房的溢出,也必定会随着调控的加紧转向低落。

  从行业发展周期看,我国房地产行业已进入行业发展的下半场。不论是从需求、供给,还是从竞争力、利润空间看,出现阶段性“回调”应是大概率事件。目前房价水平远远超出居民可承受范围,房地产市场的投资风险越来越大,也已逐渐成为共识。

  就此看,厦门房价回调有着不容小觑的启示意义:这既给“炒房客拉升房价,刚需族接盘”的模式带来了震慑,也给了社会难得的窗口期,通过短期调控模式向长效机制的转换以稳定预期,也让国内楼市进入健康发展的“循环”。

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