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地产股年内超跌20% 传递楼市调整信号?

2018/7/5 17:34:03 | 作者:滕州房产网 | 来源:21世纪经济报道 |

       6月25日,市场传闻棚改将实行审批权“一刀切”,即便当日有降准利好,地产股也应声下跌,至今未有明显回升。申万房地产指数显示,年初至7月2日,房地产板块市值蒸发约5000亿,市净率创出五年新低。下跌带来的负面效应隐现。如泰禾集团股票被重复质押融资,令股价承压,华人置业投资恒大的浮盈也跌去不少,另外一些地产股已跌破净资产。一些券商机构认为,目前地产股的跌势还未停止。

  另外一些先知先觉的地产商则认为,地产股作为风向标,其连续下跌传递出的信号,是房地产市场3年多来的首次真正调整来临了。从实体的市场来看,虽然房企上半年仍然销售不错,但近期房地产调控密集加强,多城收紧公司购房,龙头房企普遍现金为王,如碧桂园正在退出一些非主流城市的财务投资型项目。业内专家认为,今年将是房企4年来资金最为紧张的一年。

  下跌通道?

  盘面上看,6月底至今地产股走势疲弱。申万房地产指数显示,从6月25日开始下跌,地产股短短8日下跌约5%,而从年初至今已跌去20%。截至7月4日收盘,中珠医疗、泛海控股、中弘股份等18只地产股跌幅超过3%,南都物业、新城控股等6个股跌超5%;泛海控股等跌停。连续下跌令地产股市值大幅缩水。年初一度涨近四成的万科A,现跌超26%,市值缩水超过800亿元。此外,保利地产、华夏幸福、华侨城A等多只股票年内跌幅达20%。保利地产、华夏幸福、招商蛇口等10股A股市值缩水超过百亿元。

  根据申万近五年的房地产指数,截至7月3日,地产股市净率为1.39倍,较7月2日的1.38倍略有回升,但总体仍处于极低的水平,跌破了五年最低值。该指数上一次处于低水平状态是在2014年,市净率在1.46-2.39倍间浮动,最低点在3月10日与5月9日,均为1.46倍。其中,信达地产和福星股份市净率均为0.65倍,世茂股份、北京城建、铁岭新城等10股市净率在0.8倍及以下,冠城大通、黑牡丹、光明地产等6股市净率在0.9倍以下,天保基建、迪马股份、广东明珠等8股在1倍以下。

  截至目前,已有超过20只地产股跌破净资产。就市盈率来看,最近的数据也是逼近五年低点。7月3日,房地产板块市盈率为10.63倍,与近五年最低水平——2014年3月10日的10.22倍相差不大。随着板块的下跌,叠加股东的一些动作,令一些地产股股价压力更大。7月2日晚间,泰禾集团发布关于股东股份质押的公告。泰禾集团第一大股东泰禾投资集团有限公司将持有的1.24%的股权质押。

  在此前不久,泰禾已进行了两轮质押。泰禾投资持有泰禾集团6.094亿股,占后者总股本的48.97%,截至7月2日,泰禾投资累计质押的股份数量为6.048亿股,占泰禾集团总股本的48.60%,总质押率为99.24%。市场传闻,泰禾投资向在职人员高息借款。7月2日,泰禾集团7月2日在互动平台表示,泰禾集团没有向员工借款或发售融资产品,也没有相关计划。公司现有资金能够满足偿还到期借款和经营发展需要。此外,近期H股地产公司股价也持续低迷,中国恒大、碧桂园等今年以来也跌去了20%多,去年因投资部分内房股而大赚的机构浮盈开始缩水。

  7月3日晚间,华人置业发布公告称,截至2017年12月31日,华人置业累计出资132亿港元购买恒大股份,2017年12月31日账面值为231亿港元。其间并无购买或出售恒大股份。华人置业表示,受近期股市大跌的影响,公司投资的中国恒大股票累计未变现收益由2017年年底的99亿港元,减少至2018年6月30日约40亿港元,亏损约59亿港元。截至6月30日,华人置业集团持有中国恒大集团合共857541000股股份,占已发行股本总数约6.5%。

  拐点来临?

  近期地产股的走势,与房地产销售状况并不一致,上半年房地产销售市场一路高歌。据业内研究机构研究中心最新数据,2018年上半年,TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元,同比增长36.5%。龙头房企中,碧桂园凭超4000亿元的销售额位居第一,紧随其后的是恒大和万科,分别为3040亿元、3030.2亿元,较去年同期分别增长24.5%和9.3%。但隐忧已经出现。从历史来看,地产股一向领先于房地产市场,股价会率先反映市场回暖,或调整开始。

  6月25日,受“棚改将被暂停”、“棚改要停止货币化安置”的消息影响,投资者担忧三四线房地产降温,悲观情绪蔓延,地产股开启跌势,至今未止。从政策层面看,房地产调控还在持续收紧。6月26日开始,杭州、西安、长沙等地,先后暂停向企事业单位和其他机构销售住房,成为调控的一种新手段。此外,住建部在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。中金公司分析师张宇指出,房地产板块短期仍提示超跌风险,主要因房企资金面风险尚未充分释放。

  当前监管层面对房企境内信用债、海外债、非标融资等融资渠道均有趋严态势,而三季度起境内信用债又将进入偿付高峰期,房企下半年现金流压力不容小觑。类似中弘股份的中小房企信用事件仍有可能发生,进一步压制本就相对脆弱的市场情绪。

  此外,中美贸易摩擦背景下人民币汇率波动加剧,可能导致部分资金恐慌之下抛出地产股,并引发联动效应。不过,由于公募基金地产股持仓比例处于历史底部(预计不足3%),张宇认为板块抛压有限。从个股来看,多位分析人士指出,此轮行业融资集中度的提升,将催生更多未来行业整合机会,从而利好龙头房企加速抢占市场份额,并在中期维度开启利润率回升周期。多位房地产业内人士认为,去年3·17开始楼市调控至今,政策已经收紧了一轮又一轮,目前并未有放松的迹象;金融去杠杆仍然在持续,对房地产市场不利。

  从年初开始,超大型房企已经意识到房地产市场长期调整的风险,加紧出货。年初碧桂园、恒大均在内部强调提升高周转速度,快速回笼现金,近期绿城也强调了这一点。作为行业风向标,碧桂园最新的动态则是,退出个别三四五线的财务投资型项目,控制资金风险。财报数据显示,截至2017年底,碧桂园已进入全国600个城镇,项目资源超过1000个,其中合作开发达30%左右。

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