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多地加强商品房预售资金管理 降低房企杠杆率

2018/7/3 17:53:58 | 作者:滕州房产网 | 来源:中国证券报 |

  日前,珠海市住房和城乡规划建设信息网发布《珠海市商品房预售资金监管办法》(简称《办法》),对商品房预售资金使用进行了严格规范。除珠海外,近期,石家庄、乌鲁木齐、合肥、武汉等多个地区都加强了商品房预售资金的监管力度。业内人士分析,加强预售资金管理,有助于降低房企杠杆率,防止资金滥用和烂尾楼的出现。

  加强预售资金监管

  《办法》规定,自2018年7月15日起3年内,珠海市要求房企在商品房预售交易过程中,不得将商品房预售资金存入非监管账户,而应由预购人按合同约定的付款时间,在申请预售许可证前,将预售资金直接存入专用监管账户。房地产开发企业不按规定缴存、使用预售资金的,由建设行政主管部门责令期限改正;情节严重或逾期仍不改正的,建设主管部门可暂停该房企在珠海市所有开发项目的商品房预售,并记入企业信用信息系统。

  《办法》明确,房企在申请商品房预售许可证前,应该遵循“一个《商品房预售许可证》对应一套账户”的原则,在商业银行设立商品房屋预售资金专用监管账户,并与主管部门、监管银行等签订《商品房预售资金监管协议》。在商品房预售后,各银行发放的按揭贷款,必须直接划入该商品房屋预售资金专用监管账户内,不得直接划扣给房地产开发企业或挪作他用。同时,各银行必须严格按照主管部门核准的内容、金额拨付预售资金专用监管账户内的资金,不得支付现金。

  此外,商品房预售资金专用监管账户内累计进账总金额按10%预留,90%拨付,并按照建设工程进度,实行分步解除监管:第一步,完成封顶,留存封顶预留额度,其余金额给予解除;第二步,完成《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》手续后,留存竣工备案预留额度,其余金额给予解除;第三步,完成不动产首次登记后,解除对监管账户的监管。

  有利于房企降低杠杆率

  除珠海外,中国证券报记者梳理发现,近期石家庄、乌鲁木齐、合肥、武汉等多个地区都加强了商品房预售资金的监管力度。以乌鲁木齐为例,6月27日,乌鲁木齐正式实施商品房预售资金监管措施,防止出现烂尾楼。购房者购买期房的房款需打入开发商资金监管账户。房产部门可在线监管预售资金的存入、使用情况,确保专款专用。

  对此,诸葛找房数据研究院首席分析师陈雷对中国证券报记者表示,加强预售资金管理,可以在一定程度上降低房企杠杆率。按照监管新规,企业无法使用预售金进行新项目投资开发,资金周转受到一定限制。但随着杠杆率下降,房企发展更为稳健,可有效防范烂尾工程,保护购房者利益,防止房地产金融诈骗事件。

  “上述地区对预售资金按照建设工程进度,实行分布解除监管。开发商若想加快资金周转,就只能加快建设速度,这样就避免部分开发商故意拖延工程进度,加快商品房上市的速度。”陈雷进一步表示。

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