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楼市调控继续加码 供需矛盾加剧或致摇号买房常态化

2018/6/15 14:23:32 | 作者:滕州房产网 | 来源:每日经济新闻 |

        随着杭州、南京等热点城市纷纷推出并实施“摇号买房”政策,这些城市的居民也迎来一种特别的买房方式。

  众所周知,各地出台“摇号买房”政策,目的是缓解新房与可售房源及开盘销售房源供应不平衡,一定程度上可以暂时性起到控制供需关系矛盾恶化。但在摇号过程中,却出现了不少问题,尤其是出现在西安的“摇号门”事件,就暴露出摇号选房的诸多问题,也使得“摇号买房”的公正性受到一定质疑。

  那么,在“摇号买房”过程中,政府、房企、摇号软件提供商、公证部门的职责和角色是怎样的?如何有效防止摇号买房过程中的漏洞,从而保证“摇号买房”的公正性?为此,《每日经济新闻》记者分别在杭州、南京、武汉等城市进行了调查和采访。

  今年以来,各地楼市调控继续加码。仅5月份,就有超过40个城市发布多达50次调控政策。进入6月,各地调控力度不减,仅6月4日、5日两天,便有西安、宜昌、天津、徐州四个城市再次收紧楼市调控。

  与此同时,全国各大热点城市纷纷启动的“摇号买房”政策更成关注热点。目前上海、南京、长沙、杭州、西安、武汉和深圳等8个城市,都已要求全部或者部分房源需要通过摇号出让。

  《每日经济新闻》记者注意到,各地出台“摇号买房”政策,目的是缓解新房与可售房源及开盘销售房源供应的不平衡,但在实际操作过程中,一些城市却滋生了内部预订等违规操作现象,暴露出摇号选房的诸多问题,“摇号买房”的公正性也受到一定质疑。

  摇号买房或将常态化

  某地产专家表示,各城市摇号政策的适用条件迥异,譬如上海、成都两市所有新推案项目必须摇号;杭州、南京和长沙意向客户超过预订套数的项目均要求参与摇号;武汉着力迎合刚需优先选房,摇号仅限于所有符合刚需定向房源释放条件的项目;天津则是限价房强制性摇号,更多商品房项目采取自愿性摇号;西安、南宁、昆明等市属于开发商主导摇号,企业有着一定的自主决定权。

  为何“摇号买房”新政会滋生这些不正常现象?对此,新城控股高级副总裁欧阳捷指出,最核心的问题在于一些地方的楼市调控政策扭曲了市场,使得有资格的购房者变成了投资客,放大了需求。而另一方面,土地供应呈现趋势性下降。这样的直接结果,使得供求失衡的矛盾不但没有得到缓解,反而加剧了。

  如杭州出现的“万人摇号”楼盘。《每日经济新闻》记者调查后发现,该项目最新备案均价为18460元/平方米,而周边最近的二手房挂牌价超过3万元/平方米。如周边华夏四季楼盘精装修均价为26105元/平方米,而其旁边的北大资源未名府在2016年时毛坯房单价已冲上3万元/平方米。

  正是因为限价令对楼市作出了极大限制,同一区域新房和二手房悬殊的房价倒挂,使得所有买房人生出“买到即赚到”的观念,因而纷纷入市。欧阳捷认为,这一阶段的供不应求是长期趋势,尤其是一二线城市普遍供不应求,所以哪个城市出台“摇号买房”政策都不意外。

  在楼市调控的大背景下,一定会有更多城市跟进“摇号买房”。58安居客房产研究院首席分析师张波认为,“摇号买房主要会出现在两类城市,一类是楼市热度较高的城市,包括房价上涨压力较大、供需矛盾突出的城市,以新一线城市和部分热点三四城市为主;另一类是存在捂盘惜售、收取“茶水费”、未公示开盘房源等楼市乱象,亟待规范的城市。”

  摇号监管漏洞需严堵

  实际上,“摇号买房”本身是规范市场行为的调控手段之一,市场的一些非理性表现并非摇号制度造成的,而是诱发了同一区域一二手房价格倒挂的情况,故而一度出现“万人摇号”楼盘。

  张波对《每日经济新闻》记者指出,鉴于此类事件并非孤例,开发商主导模式极易滋生权力寻租等问题,建议热点城市推行公证摇号,做到公开、公平、公正,严堵摇号监管漏洞,保障刚需群体购房需求。

  如果热点城市已经施行“摇号买房”政策,公开、公平、公正便是前提。反之,倘若出现猫腻,摇号便流于形式,没有任何意义,既传递了供不应求的信号,又把利益输送给了投资投机群体。特别是中低价位的刚需盘,必须全面禁止这类猫腻事件。

  记者注意到,目前公证处主导摇号就可以做到公开、公平、公正。实际上,在这样的环境下,开发商的负担也更小。据悉,很多项目负责人甚至集团领导,为了这些请托单都头疼不已。但在上海、杭州等地开展公证摇号之后,楼盘项目的营销工作开展都轻松很多。

  在欧阳捷看来,投资房子是合理的,但不是短期的快进快出,否则就是投机。他建议,一些供不应求的地方政府可以申请国家授权契税调整权限试点。当限价令取消之后,对于二手房转让的增值收益按照转让时间间隔实行不同税率,转让时间间隔1年之内核定税率为增值收益的90%,2年之内80%,依此类推,转让频率将大幅下降,炒房之风也将得到有效遏制。

  张波表示,目前各地政府落实地方主体责任的方式往往容易陷入“一 刀切”,对于房价尤其是商品房价格的短期控制的确有一定效果,但也会引发抢房的并发现象。长期来看,需要落实楼市的长效机制,加大保障性住房以及租赁房源的供应量,更好地满足民众的居住需求,从而实现”安居宜居“的目标。

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