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李宇嘉:房产市场不会重演“调控松紧周期”的钟摆式循环

2018/4/19 18:24:30 | 作者:滕州房产网 | 来源:每日经济新闻 |

       近期,市场又开始传言,称楼市新一轮回升通道正在开启。这些传言所依据的理由主要还是过去的逻辑——比如从3月开始,全国超过20个城市再启楼市调控,合计发布了近30条房地产调控政策,内容包括“摇号售房”、将限售和限购延伸到三四线城市等,也包括诸如海南(楼盘)、昆明(楼盘)、深圳(楼盘)等地加码调控等。

  调控自然是因为房价上涨,而加码调控意味着房价上涨势头明显。特别是近期多个热点城市启动的“摇号售房”政策,将调控从原来的限购限贷转向场面更火爆的“摇号”,给市场传达了需求积蓄并推动市场反弹的预期。据悉,近期南京(楼盘)、长沙(楼盘)的部分楼盘“摇号售房”中签率仅有11.6%、9.5%左右,显示出供求明显失衡,而热点城市库存走低也说明了这一点。

  国家统计局数据显示,从2017年3月开始,楼市库存降幅加快,截止到今年3月,全国商品房待售面积同比增速已连续41个月下降,绝对规模降至2014年9月启动“去库存”前的水平。

  按照某研究院的统计,百城库存规模已降至2013年3月的水平,而供应也在下降。由于限价和预售管制,3月百城新房批准预售面积同比下降16.5%。

  而从房价来看,2月70个城市二手住房价格指数(0.2%)环比1月持平,70个城市中有49个二手住房价格上涨,16个热点城市中有6个二手住房价格环比上涨。

  领头城市也蠢蠢欲动,媒体报道,3月北京(楼盘)二手房成交12104套,这是自2017年4月以来的新高,深圳二手房价已连续5个月回升,近期“三价合一”意在抑制这种势头。由此,周期性楼市复苏的上述逻辑判断看上去似乎是成立的。

  与此同时,近期近20个二三线城市启动“抢人大战”,降低入户门槛。今年前3个月,催发2017年三四线城市楼市火爆的抵押补充贷款(PSL)较去年同期翻了一倍,而两会期间政府工作报告指出,今年的地方专项债计划安排1.35万亿元。这比去年相比,增加了5500亿元,似乎也正在成为三四线楼市继续保持火热的新动力。对一些市场人士来说,这似乎也成为印证上述逻辑判断的一个例子。

  此外,近期不少热点城市新房价格普遍低于同区域二手房价,有的甚至到15%~30%,导致一二手房价格“倒挂”现象及“抢房”蔓延、“摇号售房”成为调控标配,也佐证了需求潜力之大、市场对房价上涨预期之强。

  那么,楼市是否会在原有的周期性“钟摆回轮”框架内迎来又一轮反弹呢?

  笔者认为,2016年10月启动的新一轮调控,到目前已持续一年半,很多城市还在加码调控。同时,楼市抑制杠杆和资金流入已上升为守住系统性风险底线的高度。这都决定了历史不会简单地重演。

  今年一季度,在银行新增贷款中,居民中长期贷款占26%,比2017年的39%和2016年的45%明显下降。这种情况下,楼市仍出现反弹迹象,显然表明症结并不在库存下降和供求紧张上,而很大程度是“去库存”政策效应滞后、金融条件仍宽松、地方楼市依赖、市场预期顽固等因素所致。

  近3年的“去库存”叠加“降准降息”,带动需求膨胀和库存走低。目前,尽管“去库存”已入尾声,但近几年“稳增长”和基建扩张形成楼市“强依赖”,非热点城市政策并未同等力度收紧,典型的代表就是“限售”而非“限购”成为主导政策。

  另外,基于地方和国企债务负担考虑,需要以低利率来降低转型阵痛,2014年中开启的“降准降息”通道尽管已在2015年底关闭,但基准利率一直保持在历史低位。同时,按揭政策自2016年底已收紧,并通过额度和占比“双控”抑制居民杠杆率,但居民借道消费贷款变相“加杠杆”的势头却开始转热。

  2017年,消费贷暴增3倍,居民杠杆率从2016年的50%升至60%;2017年,开发商融资全面关闸,开发贷接近零增长,但自筹资金却“由负转正”,显示表外资金暗中接济。

  另一方面,抢房和“摇号售房”背后是一二手房“倒挂”,大家预期倒挂部分将因未来房价上涨而抹平,由此导致房价上涨预期依然强烈。

  不过,形势正在发生根本变化——以供求和库存、政府依赖和市场预期为代表的上述旧逻辑框架,已无法成为楼市走向的判断标准。

  首先,党的十九大明确提出了调控政策“双支柱”(货币政策+宏观审慎)的新监管框架,也就是紧缩货币供应的时代已来临。近一个多月,全国两会及博鳌(楼盘)亚洲论坛管理层讲话更强化了这一点。

  2017年,“去杠杆”重点是紧缩资金在金融体系中“空转”,楼市融资并未受太大影响,这是“准房贷”的消费贷泛滥、银行表外资金违规接济开发商的原因。

  而到了2018年,“双支柱”调控的重点就是作为金融风险源头的地产。肃清消费贷乱象后,今年一季度,居民总贷款占比(36%)一年来首次下降。再加上“资管新规”、MPA考核、上层金融监管重构,表外资金暗度陈仓也不可能。近期,楼市资金面趋紧,快周转、降价入市、寻求合作等已成为开发商的新策略。

  更重要的是,近期愈演愈烈的中美贸易摩擦,一方面是全球退出货币宽松后争夺资金的反映,另一方面也是对全球化产业分工链条上的排位竞争。

  我国要想巩固全球化分工已取得的成果,让产业链不转移,同时加快核心技术突破,向芯片、人工智能、机器人、新能源等价值链高端爬升,就得抑制资金向地方政府平台(过剩产能、淘汰国企)、房地产流入,就得抑制高成本地租、高成本融资,只有这些“租子”的成本降下来,只有资金流向实体经济,无论是保持全球产业链地位,还是向上攀爬,才有希望。

  因此,我们看到,贸易摩擦发生后,国家并未担心经济受冲击,反而进一步紧缩地方债务,如清理PPP、债务专项化以控制用途,同时强化楼市调控和资金面管控。

  当然,基于楼市这个庞然大物攸关经济金融全局,保持体量稳定,并渐进展开泡沫和政府依赖“去化”是基本策略。不过,体量维持和增量创设部分,主要通过“供给侧”改革来实现,比如租赁及保障性住房、集体土地入市、工业区转型升级、棚改、农村危房改造、乡村振兴、科技小镇建设等等。随着各大城市入户门槛放开、新型城镇化和城乡融合提速,这部分新增体量占比会越来越大。

  本周二刚刚发布的一季度宏观经济数据显示,全国商品房销售面积增速连续两年下滑,目前已降至3.6%,但房地产开发投资增速却创近3年新高,开发投资和商品房销售走势背离,原因就在于房地产供给侧结构性改革。

  基于此,商品房部分对整个房地产行业和经济金融,特别是固定资产投资、行业上下游的影响趋于下降,决策层对商品房价格下滑的容忍度有所提高。

  未来,房地产市场也将告别过去“调控松紧周期”和“市场起降周期”的钟摆式往复循环,进入高位平稳、缓慢下行的新周期。

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