楼市调控第三波降临 房地产将向何处去

　　此次楼市调控的第三波密集降临，意在进一步巩固之前房地产调控的成果，让房地产去投机化，回归居住属性。同时，我国房地产长效机制尚未建全，在原来的成绩上需进一步巩固，房地产调控政策要让房地产长效机制加紧完善。

　　两会之后，尤其是2018年春季正式到来，业内普遍认为中国房地产进入到了一个成交量回暖的阶段中。这不仅是春节成交低迷，后面有刚需购房的集中释放预期。而且也是按往年惯例进入春季后，中国房地产市场将恢复活力。

　　尽管很多人对房地产市场抱有良好预期，但是3月份却迎来了楼市的第三波密集调控，先是全国新一轮房贷利率的上浮，再有就是深圳宣布成为执行“三合一”价格的一线城市，更有杭州、西安等二线城市对外宣布购房要“摇号”，这给房地产市场拨上一盆冷水，似乎楼市调控政策看不到尽头。

　　调控之一：房贷利率整体上浮

　　春节后，北京多家银行首套房贷利率上浮15%至25%，最高上浮30%；武汉多家银行首套房贷利率上浮20%；南京首套房贷利率普遍上浮15%；广州、东莞、佛山已有银行将首套房贷利率上浮40%…如果按照40%的利率上浮来算，100万的贷款，30年要多还45万！

　　对此，有专家都表示，房贷利率还呈现上涨趋势，这主要是：一方面，银行从同业拆借市场上拿到的资金成本在上涨。融资成本上升，会影响到房贷成本。

　　另一方面，银行对于房贷风险的控制。随着房价的上涨，盘缠在高位，银行的房贷风险也在上升，银行需要提高房贷成本，来相应对冲风险。

　　调控之二：深圳颁布楼市“三合一”政策

　　3月28日，深圳颁布了一条楼市新政，表示将执行“三价合一”政策。深圳这是继北京、上海、广州之后最末一个落地“三合一”价格的一线城市。如此一来，投资客的扛杆率将缩小，深圳房价之前又现上涨势头，必将得到根本遏制。

　　深圳的楼市“三合一”政策，就在要求在二手房实际交易中，对贷款评估价、网签备案合同价、房屋评估价，这三个价格进行统一，选取其中最低的一个价格作为房贷依据。此目的主要是对房地产市场“降杠杆、防风险”。过去深圳炒房客利用三价不统一，进行高评房贷，骗取银行更多房贷；利用少报网签备案合同价，来少缴税费；最终出售二手房产还有一个真正的成交时的价格。

　　如此一来，深圳房产的杠杆被提高了，房价也很容易失控，而且房价失真也很容易误导政府在房地产的决策。

　　调控之三：杭州购房摇号将成为热点城市标配

　　3月28日晚，浙江省杭州住保房管局在其官方网站上发布消息，表示将对新房销售采取公开摇号全程公证的方式，以打击炒卖房号、捆绑搭售等违规行为。3月30日，西安颁布政策，表示要跟进公开摇号政策；

　　我们归纳了一下，多地实施摇号买房，主要有这几大好处：一是，在政府监督下，杜绝了不良开发商乱收“号子费”“绑车位”等现象；二是建立买卖房产市场的公平、透明化的的环境，所有购房者不必靠关系买房，都可以获得平等机会。三是，被摇号抽中的人可用公积金贷款买房。

　　正是因为接二连三的出了各种政策，于是引发了各路评论的热议，有的学者认为，3月份各种政策纷纷出台，中国的房价马上要杠不住了。也有人嗤之以鼻地认为，房地产调控是一个系统性工程，往锅炉里逐步添油的方式，只会让房地产出现更猛烈的反弹。

　　那么，楼市调控第三波已经密集降临，这背后究竟说明了些什么？

　　首先，在经历了一年多的房地产调控之后。房地产调控虽然卓有成效，但房地产的价格和成交量都还在反复。也就是说只要现在稍有放松，房地产市场火爆的势头就会有反复。预计后续“因城施策”的房地产调控政策还将持续下去，而且更多的城市会效仿加入，楼市调控政策起码中短期内不会改变。

　　再者，降低房地产杠杆率，严控金融风险早已引起高层警觉。无论是全国新一轮房贷利率统统都上浮，还是深圳房价“三合一”，更是杭州的摇号新政，都在说明一个问题，我国决策层对于降低金融杠杆，防控金融风险，已经当作一件非常重要的大事情来抓。

　　在整个中国地方政府去杠杆、居民部门去杠杆、企业单位去杠杆的大背景之下，中国房地产市场去投机化意图非常明显。未来中国的商品房无论是什么价位，但是起码要回归居住的属性。

　　最后，第三轮房地产调控政策出台，就是要通过“时间换空间”的方式，落实房地产长效机制，让中国的房地产市场可持续发展。

　　一方面，大力发展住房租赁市场、共有产权房等通过多渠道，多途径的方式解决居民的住房难问题。另一方面，要等待房地产税的出台，就是既要减轻房地产购买环节的税负，又要增加房地产保有环节的成本。

　　对此，我们认为，此次楼市调控的第三波密集降临，意在进一步巩固之前房地产调控的成果，让房地产去投机化，回归居住属性。同时，我国房地产长效机制尚未建全，在原来的成绩上需进一步巩固，房地产调控政策要让房地产长效机制加紧完善。