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楼市调控第三波降临 房地产将向何处去

2018/4/6 10:34:19 | 作者:滕州房产网 | 来源:平说财经 |

  此次楼市调控的第三波密集降临,意在进一步巩固之前房地产调控的成果,让房地产去投机化,回归居住属性。同时,我国房地产长效机制尚未建全,在原来的成绩上需进一步巩固,房地产调控政策要让房地产长效机制加紧完善。

  两会之后,尤其是2018年春季正式到来,业内普遍认为中国房地产进入到了一个成交量回暖的阶段中。这不仅是春节成交低迷,后面有刚需购房的集中释放预期。而且也是按往年惯例进入春季后,中国房地产市场将恢复活力。

  尽管很多人对房地产市场抱有良好预期,但是3月份却迎来了楼市的第三波密集调控,先是全国新一轮房贷利率的上浮,再有就是深圳宣布成为执行“三合一”价格的一线城市,更有杭州、西安等二线城市对外宣布购房要“摇号”,这给房地产市场拨上一盆冷水,似乎楼市调控政策看不到尽头。

  调控之一:房贷利率整体上浮

  春节后,北京多家银行首套房贷利率上浮15%至25%,最高上浮30%;武汉多家银行首套房贷利率上浮20%;南京首套房贷利率普遍上浮15%;广州、东莞、佛山已有银行将首套房贷利率上浮40%…如果按照40%的利率上浮来算,100万的贷款,30年要多还45万!

  对此,有专家都表示,房贷利率还呈现上涨趋势,这主要是:一方面,银行从同业拆借市场上拿到的资金成本在上涨。融资成本上升,会影响到房贷成本。

  另一方面,银行对于房贷风险的控制。随着房价的上涨,盘缠在高位,银行的房贷风险也在上升,银行需要提高房贷成本,来相应对冲风险。

  调控之二:深圳颁布楼市“三合一”政策

  3月28日,深圳颁布了一条楼市新政,表示将执行“三价合一”政策。深圳这是继北京、上海、广州之后最末一个落地“三合一”价格的一线城市。如此一来,投资客的扛杆率将缩小,深圳房价之前又现上涨势头,必将得到根本遏制。

  深圳的楼市“三合一”政策,就在要求在二手房实际交易中,对贷款评估价、网签备案合同价、房屋评估价,这三个价格进行统一,选取其中最低的一个价格作为房贷依据。此目的主要是对房地产市场“降杠杆、防风险”。过去深圳炒房客利用三价不统一,进行高评房贷,骗取银行更多房贷;利用少报网签备案合同价,来少缴税费;最终出售二手房产还有一个真正的成交时的价格。

  如此一来,深圳房产的杠杆被提高了,房价也很容易失控,而且房价失真也很容易误导政府在房地产的决策。

  调控之三:杭州购房摇号将成为热点城市标配

  3月28日晚,浙江省杭州住保房管局在其官方网站上发布消息,表示将对新房销售采取公开摇号全程公证的方式,以打击炒卖房号、捆绑搭售等违规行为。3月30日,西安颁布政策,表示要跟进公开摇号政策;

  我们归纳了一下,多地实施摇号买房,主要有这几大好处:一是,在政府监督下,杜绝了不良开发商乱收“号子费”“绑车位”等现象;二是建立买卖房产市场的公平、透明化的的环境,所有购房者不必靠关系买房,都可以获得平等机会。三是,被摇号抽中的人可用公积金贷款买房。

  正是因为接二连三的出了各种政策,于是引发了各路评论的热议,有的学者认为,3月份各种政策纷纷出台,中国的房价马上要杠不住了。也有人嗤之以鼻地认为,房地产调控是一个系统性工程,往锅炉里逐步添油的方式,只会让房地产出现更猛烈的反弹。

  那么,楼市调控第三波已经密集降临,这背后究竟说明了些什么?

  首先,在经历了一年多的房地产调控之后。房地产调控虽然卓有成效,但房地产的价格和成交量都还在反复。也就是说只要现在稍有放松,房地产市场火爆的势头就会有反复。预计后续“因城施策”的房地产调控政策还将持续下去,而且更多的城市会效仿加入,楼市调控政策起码中短期内不会改变。

  再者,降低房地产杠杆率,严控金融风险早已引起高层警觉。无论是全国新一轮房贷利率统统都上浮,还是深圳房价“三合一”,更是杭州的摇号新政,都在说明一个问题,我国决策层对于降低金融杠杆,防控金融风险,已经当作一件非常重要的大事情来抓。

  在整个中国地方政府去杠杆、居民部门去杠杆、企业单位去杠杆的大背景之下,中国房地产市场去投机化意图非常明显。未来中国的商品房无论是什么价位,但是起码要回归居住的属性。

  最后,第三轮房地产调控政策出台,就是要通过“时间换空间”的方式,落实房地产长效机制,让中国的房地产市场可持续发展。

  一方面,大力发展住房租赁市场、共有产权房等通过多渠道,多途径的方式解决居民的住房难问题。另一方面,要等待房地产税的出台,就是既要减轻房地产购买环节的税负,又要增加房地产保有环节的成本。

  对此,我们认为,此次楼市调控的第三波密集降临,意在进一步巩固之前房地产调控的成果,让房地产去投机化,回归居住属性。同时,我国房地产长效机制尚未建全,在原来的成绩上需进一步巩固,房地产调控政策要让房地产长效机制加紧完善。

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