首页 -> 房产快讯 -> 正文  
  最新推荐
今年楼市既不幻想,也不悲观
中国社科院报告:2019年房地产市场
全国土地市场1月成交量同比下滑三成
人民日报:中国经济会遇困难 但向好动
地方两会频提“一城一策” 2019年
2019年春节返乡置业人群下降 炒房
“一城一策”为今年楼市调控主方向
房子越盖越多,孩子越生越少,未来房子
多地综合施策力促楼市平稳发展
三四线楼市,房价的极限是多少
地方两会释放19年楼市信号 三稳成政
90后成返乡置业主力 占比超六成
机构: “购买力不足”成2019楼市
警惕高房价对消费的挤出效应
房地产长效机制方案会是打包方案
  点击排行
一梯两户和两梯四户差在哪儿?不要选错
公安出手整顿楼市,炒房团已无路可走
2019年房价是涨还是跌?主要看这些
山东不动产登记将实现一个窗口、一次申
住房租赁市场现拐点 未来如何破局?
重磅!刘鹤就当前经济金融热点问题接受
张大伟:商品房预售制度不应一刀切取消
朱宁:中国房价出现大跌可能性不大 三
关于房地产税出台的时间判断及其影响,
山东出手整治楼市乱象!开发商、中介卖
住建部否认棚改货币化推高房价:要因地
切实杜绝开发商“囤地”乱象
狂飙的“三四线”:城市群是“馅饼”还
房企半年冲刺:调控向左三四线城市向右
坚持房住不炒尤其要警惕“炒房租”等行
 

多城土地调控加码 开发商如何突破高压周期

2018/3/31 17:01:56 | 作者:滕州房产网 | 来源:每日经济新闻 |

       2017年以来,楼市调控政策层出不穷。尤其是土地端,出让结构已经出现重大改变,“竞自持”、“限房价竞地价”等新出让方式开始试水,共有产权房、租赁住房用地的比例明显增多。在此背景下,开发商的生存环境受到了进一步的压缩,如何尽最大可能从限制中争取合理的发展空间,成为各类房企都不得不考量的重大问题。楼市调控加码成“潮”这一轮调控的风向在土地端体现得颇为显著。

  从土地出让规则来看,2017年北京、上海等城市,在土地出让时增加了限制性条件,如限定未来房屋售价、配建保障性住房和竞拍自持面积等。例如北京,出让土地时就加入了“70/90政策”和“限房价、竞地价”的要求。而且这种有条件的土地出让方式逐渐常态化。

  在土地供应结构上,共有产权房、租赁住房以及其他保障性住房的土地供应规模开始增加,这在北京是显而易见的。中原地产统计数据就显示,2017年北京市共成交71宗住宅地块,规划建筑面积968.96万平方米,其中共有产权房面积了31%;租赁住房面积占了9.4%。而上海市政府去年发布的住房发展“十三五”规划中,主要涉及从供应端管控地价、盘活存量以及加强供应端质量等方面。

  深圳则对人才住房给予更多支持,“招拍挂”出让商品住房用地,土地溢价率超过一定比例的,由竞价转为竞配建人才住房和保障性住房面积。成交下降房企“钱紧”这一轮调控之下,房产市场反应明显,地价下滑、成交打折、供应放缓、购房者入市等诸多现象随之发生。

  新城控股高级副总裁欧阳捷认为,从本质上说,限价是政府强制开发商打折销售,对购房者是利好。在他看来,目前的土地拍卖规则的关键在于:无论是加竞保障房,还是竞自持住宅,或是熔断制,土地出让模式需要稳定性。既然出台新政,就应当考虑周全,这既是体现政府决策的严肃性、科学性,也是给市场一个正确的预期和导向,还可以给投标人一个稳定的、系统的竞标规则,既兼顾管理目标,也体现公正公平。

  而对于企业来说,限制之下反应可能更明显,首先的反应就是“钱紧”。安居客首席分析师张波告诉媒体记者,资金压力是悬在企业尤其是中小房企头顶的一把剑。例如竞自持方式就把房企由卖房角色转变成房东角色,资金的回流期延长,如无金融产品支持,房企资金压力可想而知。“钱少了,最苦的当然还是中小房企。因为‘蛋糕’还要重新再分配,成长性更快的‘大象’会大块切走更多增量蛋糕,并抢夺银行收回的存量信贷。”张波直言,未来中小房企会更加边缘化。房企应快速周转稳定运营“城市群的三四线城市正在上演土拍火热的戏码。随着大房企进驻抢地,有的县城土拍溢价率高达80%甚至160%。”欧阳捷告诉记者,当市场或者政府不能接受地价带动的房价增长时,不论是客户选择还是政府调控,这些房企都很难逃脱破产、烂尾、重组的结局,而且可能再无翻身机会。

  欧阳捷认为,开发商首先要防患于未然,牺牲部分利益来维护社会和经济稳定;其次,应定期进行现金流压力测试、资金盘点,加大融资力度和现金储备;第三,房企还要加快进度、加力推广、加速推盘,同时提前准备销售应对预案,一旦降价出现,必定随行就市。张波则表示,房企的运营能力可以形容为“走钢丝”,即“左右平衡、合理速度”,要做好企业规模控制和成本投入两项的平衡,控制好企业的开发速度。

  一般来说,房企如果取得“有条件”土地,充分认清自己的融资能力和盈利空间再投入成本就显得尤为重要。另外控制企业速度方面,则是开发进度和资金投入节奏把握更为重要。

更多
 
 
 图片新闻
车位产权到底怎么算?你
房子卖给子女、继承、赠
实录:住建部长陈政高等
央行又降准?何为降准降
 
打开微信 "扫一扫"
随时随地“掌握”滕州