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地产老板淡出两会 房地产市场将迎重大变局

2018/3/3 17:04:35 | 作者:滕州房产网 | 来源:深蓝财经 |

       今年的“两会”将是房地产市场变化的重要分水岭。今天,即将召开的“两会”传来重磅消息,有26名往届人大、政协的代表、委员从参会名单上消失,且房地产背景的代表委员总人数也大幅减少。公众号“路数”的分析数据显示,和去年相比,今年的代表、委员足足有26位不在名单上。

  截止发稿前,有些在地产界耳熟能详的代表委员,这届没有出现。比如建业的胡葆森、龙湖的吴亚军、越秀的张招兴、泰禾的黄其森、星河湾的黄文仔、泛海的卢志强、复星的郭广昌、瑞安的罗康瑞、新世界的郑家纯、九龙仓的吴光正。

  据最新的统计数据,今年两会的代表、委员总共有22名,名单如下:

  全国政协委员:中国金茂董事长宁高宁、碧桂园控股有限公司董事局主席杨国强、中国恒大集团董事局主席许家印、富力地产集团联席董事长兼总裁张力、香港世茂集团董事局主席许荣茂、新华联集团董事局主席兼总裁傅军、澳门宝龙集团董事长兼总裁许健康、福建正荣集团有限公司董事局主席欧宗荣、香港骏豪集团主席朱鼎健、银泰集团董事长沈国军、金辉集团有限公司董事长林定强、香江集团总裁翟美卿、华润集团董事长傅育宁、招商局集团董事长李建红、中国五矿董事长何文波。

  全国人大代表:天明集团董事长姜明、蓝光控股集团董事局主席杨铿、禹洲集团董事局主席林龙安、阳光控股董事局主席林腾蛟、北京林达投资集团董事局主席李晓林、中南控股集团有限公司董事长陈锦石。

  资本市场已经提前反应

  今日早盘A股地产板块跳空,跌幅随后虽有所收窄,但收盘保利地产、招商地产、万科A仍分别下跌3.5%、2.6%和1.6%。A 股地产调整也带动香港内房股跟随回挫。中财网分析认为,板块回调主要因短期消息面扰动。上周五安邦事件引发部分投 资人对万科、保利、金地、招商等龙头地产股的担忧情绪,叠加市场对“两会”政策风险的习惯性担忧(去年“两会”前地产股同样走弱,但会议期间显著回弹),以及近期居民去杠杆等消息扰动,导致市场负面情绪集中发酵。我们认为在板块前期已积累一定涨幅的情形下,部分投 资人选择于当前时点获利了结并不奇怪,预计“两会”前类似调整仍可能出现。

  但分析同时认为,“两会”政策下行风险有限,关注基本面供需状况。从“十九大”到住建部工作会议,再到近期央行对今年信贷政策的定调,可以看到今年行业政策的核心是在保持市场平稳发展的同时着力防范市场系统性风险。而防范上行风险不应以产生新的下行风险为代价,因此判断今年政策面会更多体现为部委间的协调性并更趋于循序渐进,在规范市场、打击非理性炒房需求的同时,对刚需和合理改善性需求仍将予以适当支持。因此,建议投 资者在持续跟踪政策的同时,应更多关注地产基本面走势。而开年地产销售已展现出强韧性,预计在一二线市场底部复苏和三四线市场持续去库存的支撑下,全年销售有望小超市场预期。

  两会关注七大焦点问题

  房地产背景的代表、委员的数量减少,意味着“两会”将进一步显示贯彻中央房地产调控政策的风向标。今年两会最重要关注以下七个焦点:

  关注一:楼市调控

  热议关键词:持续“钱紧”?

  2017年,房地产市场经历了密集的调控政策。统计数据显示,2017年,年内全国房地产调控政策发布接近110个城市与部门,发布调控政策次数多达270次以上,其中包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次发布政策,仅北京发布的各类型房地产调控政策就超过30次。

  分析师认为,分类调控是2017年调控的主基调,特点是一城一策,甚至一城多策。

  从调控城市看,15个热点城市是调控热点,上半年,从一二线城市开始,逐渐向周围城市扩围,长三角、珠三角、京津冀三大城市群内部三四线城市联动中心城市出台收紧政策;下半年,三四线城市调控进一步扩围,集中在山东半岛城市群、海西城市群、安徽中部及中西部地区重点城市周边的三四线城市。热点城市全面严控,进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”时代。

  继限购、限贷后,部分城市开启的“限售”模式成为2017楼市调控的一大特点,抑制短期投机需求稳定市场预期。至12月末,全国已经有超过50个城市实行限售措施。从限售年限来看,限售分化为2年、3年、5年,甚至有特定地块10年限售,大部分城市限售期为2-3年。

  今年以来,多次释放严控资金违规流入房地产行业的信号。房企融资难度越来越大,甚至有银行已暂停受理房地产行业新增授信,或暂停房地产开发贷业务。

  中经联盟秘书长陈云峰告诉记者,去杠杆、防风险仍是政策主题,从目前来看,房地产还会延续2017年的形势,调控的总体趋势不会放松,信贷也会延续今年“钱紧”的形势,但信贷政策受国内、国际等多方面因素的影响,未来不排除信贷政策宽松的可能性。

  新城控股集团副总裁欧阳捷在接受采访时也表示,房地产长效机制目前还没有完全出台,我们希望房地产市场的泡沫越来越小,而不是越来越大,所以未来五年限购、限售等政策是不会退出的,甚至不排除有的城市限售两年期到了之后,还会继续加码。

  关注二:房价

  热议关键词:涨?跌?

  在房价高企的今天,房价的一涨一跌都牵动着购房者的神经。

  2017年房价有涨有跌,国家统计局的数据显示,北京、深圳、南京、杭州、成都、郑州等9个一二线热点城市的房价同比出现下降,降幅在0.2至3.0个百分点之间,即2017年底的房价低于2016年同期。北海、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长沙等61个二三线城市房价有所上涨,涨幅在0.1%至13.2%之间。

  2018年房价是升是降,还有多少下降的空间?几位总的看法各异。

  四川信托有限公司总裁刘景峰告诉记者,“房地产未来总的趋势是平稳上涨。一线城市或者部分发达的二线城市,前期上涨快的,房价可能会有所回落,但由于受土地供应量的影响,这些城市的库存已经是历史最低了,房价并没有太大的下降空间。相反有些三线城市,或者部分前期没有上涨,或者上涨比较少的城市,房价可能还会上涨。”

  经济学者宋清辉在接受采访时表示,2018年楼市整体趋势是稳定房价和给房价进一步降温,房价可能会出现微跌,热点城市的限购限贷政策或会继续得到有力执行,信贷方面还会像今年这样“钱紧”。但对于刚需族来说,2018年依然是一个买房的有利时机。

  泰禾集团副总裁沈力男则表示,2017年在调控政策环境下,楼市还是有一个比较好的答卷,13万亿商品房销售额,接近17亿平方米的销售面积,再次创了天量。2018年市场可能有所回调,但是房地产市场的蛋糕仍然是庞大的。从中长期来看,房价会温和地保持这样一个节奏的上涨,不会大起大落,这个趋势是很难逆转的。房地产兼具的居住和属性,在资产配置上,它具有不动产的特性,可能也许不会大涨,但是也不会让你失望。在一线城市和核心的二线城市,不管是住宅还是商业,都有配置的重要价值。

  关注三:土地市场

  热议关键词:热度继续?

  中指研究院数据显示,2017年,全国300城市土地供应小幅回升,热点城市新增供应稳定了市场预期,拉升成交量及出让金上涨,楼面均价较去年有所收窄,平均溢价率同比下降。

  “2018开年中国多城土地市场成交活跃,土地供应持续增加,似乎延续了去年土地供应的热度。”宋清辉分析,总体而言,在一二线城市,房地产企业对住宅类土地拿地积极性依然较高,房价整体仍在走高。在此背景下,预计2018年土地市场供应将会增加,地价还会持续走高。

  欧阳捷也认为,土地供应方面,2018年可能比2017年多一点或者少一点,但土地供应的整体趋势是向下的,现在土地越来越珍贵,越来越稀缺,地价也就很难有下降的空间。

  为降温土地市场,北京、上海等城市亦推出了“土地自持”和“租赁用地”地块。目前,全国13个城市共成交自持、租赁住宅用地181宗,商品住宅自持、租赁面积达595.3万平米,杭州、上海、北京为成交宗数最多的城市,上海成为成交面积大的城市,达177万平方米。

  关注四:房地产税

  热议关键词:执行时间表

  房地产税一直是“两会”期间民众关注的热点话题。房地产税是否会在2018年取得实质性进展,仍然受到了广大民众的关注。

  2017年底,财政部部长肖捷在《人民日报》的一篇撰文透露了房地产税的一些重要信号,也给房地产税如何开征指明了方向。肖捷提到加快建立现代财政制度,明确按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

  按照2019年税收立法要完成全部立法程序的相关计划,2018年税制改革或会有更进一步的发展。

  房地产税是一项重大举措,是确保房地产市场平稳健康发展的长效机制之一,其目的是降低房地产开发、建设、交易等环节的流转税,增加房地产持有环节的财产税。由此可见,房地产税是能够降房价的,特别是那些持有多套住宅物业的购买客来说,将受到一定影响。

  房产税在短期内可能会对房地产市场产生一定的抑制作用。大家可能会出现观望的心态,暂时不买房了,房地产市场或许会面临量价齐跌的局面,但是这是属于局部的或者说是短暂的影响。从长期来看,房地产税对房价的影响有限。

  关注五:租购并举

  热议关键词:租购同权

  不断完善住房租赁制度,加快推进房地产长效机制建设。2017年7月20日,住房城乡建设部、国家发展改革委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市,加快发展住房租赁市场。同时选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山等12个城市开展首批试点。

  陈云峰告诉记者,实际上,长租公 寓是目前租购并举的主要实现形式之一,长租公 寓包括两种形式,一种是开发商持有的用于租赁的住房,这种模式下开发商只能用于租赁不能销售,目前开发商尚未找到盈利模式。一种是像房地产中介公司租赁散户的住宅,然后进行统一装修和管理,再进行出租的形式,实际上这也是政府一直鼓励的机构住房的形式。这是一个相对“靠谱”的定位,因为它有着较为成熟的盈利模式。

  宋清辉指出,租购并举是未来房地产市场发展的重点。十九大之后,加快建立租购并举、多渠道保障的住房制度,让全体人民住有所居,是顶层设计的出发点。从这个方面来讲,预计2018年楼市将会继续加大住房供给保障力度,并加快推出租售并举等调控举措,以抑制楼市投机现象,让房子回归居住属性。在此背景下,预计未来租房市场发展的方向是继续增加市场规模,满足人民群众的住房需求。

  关注六:共有产权

  热议关键词:能否平抑房价

  随着多个城市共有产权住房的推出,我国住房保障市场得到了进一步完善。目前,已有北京、上海、南京、福州、烟台五地供应共有产权房。未来5年,北京将供应25万套共有产权住房,着力满足城镇户籍无房家庭及符合条件新市民的基本住房需求。未来,推出共有产权住房制度的城市或将进一步扩围。

  对于共有产权房的影响,宋清辉分析称,共有产权房的作用是分流商品房需求,平抑热点城市房价,保障中低收入家庭的住房需求。尤其是那些有一定经济能力,但是由于房价涨得过快又买不起房的群体。2018年,预计将有批量的共有产权房和租赁住房入市,有望进一步为房地产市场降温。

  值得注意的是,在以往的北京市产权型保障房和政策房中,比如经济适用房、限价商品房、自住型商品房,在满足一定条件后是可以转换为完全商品住房。但此次北京市共有产权房确立了“封闭管理、循环使用”的原则,明确共有产权住房的共有产权性质再上市后也不能变更。

  陈云峰指出,共有产权房的封闭运行,能够使得政府把这部分房产像拳头一样收回来,然后再打出去,持续保障城市“夹心层”的购房需求,有利于保证保障房市场的持续供应。

  关注七:长效机制

  热议关键词:实现的路径

  近年来,多次强调完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

  2017年12月20日,经济工作会议提出,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,实行差别化调控;12月23日,全国住房城乡建设工作会议指出,2018年全国住房城乡建设系统要重点做好坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚持调控目标不动摇、力度不放松。

  宋清辉指出,房地产市场的长效机制指的是综合运用金融、土地、财税、立法等一系列手段,建立的符合中国国情、适应市场规律的基础性制度。以确保市场稳健和住有所居,市场相关各方相互关系与作用的机理。长效机制的建设是一个长期过程,作好顶层设计,明确阶段性目标,完善组织和架构,分解总体任务,落实相关主体责任,是建立长效机制的基本要求。

  欧阳捷表示,房地产市场的长效机制包含着立法、行政等多样化的内容,机制的建立并不是一蹴而就的,将会是一个长期的过程,也将是一个不断的调整完善的过程。建立房地产市场的长效机制还涉及到基础制度的改革,任务比较艰巨。现在长效机制的出台还缺乏长期的政策调控,仅有短期的政策调控远远不够,否则房地产市场的长效机制便很难持续发挥出效果来。

  对于房地产长效机制的内容,北京师范大学房地产研究中心主任董藩表示,我国未来房地产市场长效机制的建设或将从以下几方面入手:

  第一,加强对土地市场的计划管理,提升国有企业对土地开发与房地产开发的参与程度;

  第二,继续实施限购、限贷、限售政策,可以适时放松,但不会取消;

  第三,在压缩市场化供应的同时,重启体制内住房供应渠道,允许机关、事业单位、国有企业自主建房、内部分配、低价购买、限制产权、封闭运行;

  第四,通过共有产权方式,解决部分中低收入家庭的居住问题;

  第五,通过放松集体建设用地入市方式,扩大建设用地和租赁房供应;

  第六,通过开放REITs市场、减免税收等方式,支持国有企业进入持有和租赁市场。

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