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2018年调控或将深入 规模赛道上房企如何穿越周期

2018/1/5 15:02:44 | 作者:滕州房产网 | 来源:每日经济新闻 |

        房地产行业发展具有明显的周期性特点,而过去十年业内普遍认可的三年一个发展周期,或因“去库存”“史上最严调控”等因素影响而发生变化。

  在刚刚过去的2017年,楼市“因城施策”“房住不炒”“租购并举”等成为核心词,与此同时,限购、限售、限贷、限价等措施持续发力,住房租赁市场迎来风口,楼市长效机制呼之欲出。多位业内专家预测,2018年楼市政策调控或将进一步深入。而在调控新周期内,房企如何从容“穿越”周期从而实现稳定发展?

  伴随着城市化进程、城镇化建设的高歌猛进,房地产行业经历了“黄金十年”。不过伴随着住房市场从高速度增长转向高质量增长,房地产行业也步入了新周期。

  业内人士认为,在新的房地产周期,将呈现资产价格高企、“房住不炒”政策定位、货币周期转换等特点,住房市场则以存量市场为主、租赁市场为辅,刚需和改善性需求的主流趋势将更加显著,房地产市场将告别大起大落的涨跌周期,进入稳定发展时代。

  在刚刚过去的2017年,“因城施策”的楼市调控不断加码,同时行业集中度加速提升,促使房企深化“赚慢钱、重运营”的发展模式。但即使在极度严峻的市场环境下,2017年依然有144家房企业销售业绩超过百亿元,17家房企跻身千亿俱乐部。

  不管面临什么样的政策调控和市场环境,这些规模房企似乎总能让销售业绩继续大幅增长,使规模和效益穿越周期持续生长。那么,到底是什么让房企在“规模”赛道上一路前行?

  穿越周期需顺应大势

  据数据显示,截至2017年末,千亿房企数量达17家。这些企业为何能够一路发展,一边迅速做大规模,一边赚取更高利润?

  业内人士告诉记者,这类房企具备几个特征:首先能够对大势准确研判,同时还能制订正确的战略规划(包括规模速度与城市布局),其次这类企业普遍具备优越的商业模式、优异的人才队伍、强大的执行能力、充足的资本支撑。

  “比如住宅地产+商业地产的双轮驱动就是在市场上行期和波动期最好的双保险。”

  不过强调,房企要具备这些素质,就必须深刻理解周期之间的差异——不同周期对于房企的发展理念、战略规划、能力要求、人才匹配都不尽相同。

  “也要明确看到,未来已不存在"小周期"的可能了,在长效机制逐步确立的新时代,搏周期的投机策略不再适用。”业内人士认为。

  有分析师则指出,总体来看这类房企的重要特质是“顺应大势,步伐稳健”——有穿越周期能力的房企往往会顺应行业规律而为,从而取得更高速的发展机遇。

  从近两年来看,“顺应大势”房企已经在产业地产、物流地产、长租公寓等方面提前布局。尤其是租赁领域的布局,这在当前来看是赚小钱甚至不赚钱的领域,但当周期真正到来之时,提前布局的规模化效果就能帮助房企穿越周期,对抗行业低谷期给房企带来的冲击。

  分析师认为,“步伐稳健”则体现在把握好企业扩张和风险之间平衡关系。穿越周期房企有着较强的市场节奏把控性,并据此制定理性的投融资计划,保障良好的现金流和财务安全;同时优化经营方式,紧抓行业机遇期,最大化整合土地、资金资源,赢得未来发展的主动权。

  定律已打破需合理高周转

  值得一提的是,这些穿越周期的企业,也多是敢于顺势打破诸多既有定律的企业。

  业内人士直言,固守一二线城市、放弃规模增长、舍弃高周转、不敢加杠杆,这样的房企其实是误判形势,会明显落后于大市。相反,踩准城市布局节点、追求高周转率而非高利润率、善用杠杆,使这类房企获得了更快更好的发展。

  对此也有业内人士表示认同,其指出,部分香港房企在上一轮周期中获取了高利润的发展,但这一轮周期中,秉持缓慢开发的固有节奏,策略较为保守,结果是每年在内地市场推出的楼盘销售数量极为有限,甚至不断售卖本身持有写字楼来回笼现金流。企业很难继续做大做强,不适应周期带来的影响显而易见。

  以长实集团为例,其2017年中期业绩报告显示,内地可开发土地储备仅余1.14亿平方英尺(约合1060万平方米)。其市盈率、市净率、负债率、净资产收益率等主要财务指标,明显低于在港上市内房股。例如2017年长实集团净资产收益率(ROE)仅5.28%,远低于在港上市的恒大(25.92%)、碧桂园(10.1%)和中海(9.3%)。

  数据也显示,长实集团地产板块2017年期流量销售额仅149.1亿元,位列106位,销售面积80.6万平方米,位居126位。与内地房企高杠杆、“快拿地+快开放+快回笼”模式下形成的发展场景有显著差异。

  不过业内人士也提醒,在长期执行严格调控措施的一二线城市,客户不断萎缩,高周转模式或难以发挥作用。比如上海、南京有很多限制政策,如要求楼盘封顶、限价出售,这使房子必须现房销售,或者即便预售了房子,现金也无法回笼,这类城市就无法实现高周转。

  “做精品项目,并不是舍去高周转、不善用杠杆的理由,此节奏可能拖累整家企业。但房地产企业尤其是中小房企,受短期政策调控影响极大,其除了关注存货周转率,不妨更多关注细分产品市场,例如绿色科技住宅、健康养老产业、长租公寓等都是值得精耕细作的。”张波表示。

  规模足够大脚步才够稳

  在2016年以来不断严厉的调控政策下,楼市已明显降温,银行信贷也逐步收紧,但评估一家房企未来好坏的重要指标,依然是销售额、土地储备和现金储备。

  多数房企大力推行“高周转”模式的目标其实是“高规模”。尤其是在穿越周期时,规模是一个极为重要的武器。

  “规模已经成为众多房企追求的目标,因为有规模就有更大的聚集资源能力,现在包括客户资源、金融资源、供应商资源、人才资源、政府支持等都是向规模房企倾斜的。”分析师表示。

  当规模足够大,利润才能做到更大。业内人士告诉记者,同样是10%的行业平均利润率,100亿元规模的企业与1000亿元规模的企业,利润绝对值相差很多。

  而且这类企业在资本市场上也更能获得支持,2017年股价快速上升,他们的策略和能力得到了充分认可。

  “虽然不排除一些企业,例如区域性国资委下属企业,它们规模虽然中等,但资金成本足够低,也可以穿越周期。”资深地产人薛建雄认为,但普遍而言,通过全国化布局做大规模,是最受认同的房企抵御局部市场波动的方法。

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