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美联储加息抽血 楼市能否扛过2018?

2017/12/18 17:29:27 | 作者:滕州房产网 | 来源:华尔街见闻 |

       作为已经脱离居住属性的金融产品,中国楼市对资金的依赖度没有最高,只有更高,二者已经变成了鱼和水的关系。房价需要资金推动,资金需要在房产中寻找收益,二者一拍即合。

  在宽松的货币政策和财政政策下,源源不断增量资金的持续流出,成为楼市上涨的根本驱动力。一旦资金出了问题,不能持续流入,房价也就失去了继续上涨的动力。

  风起青萍之末,在去杠杆缓和金融监管的大旗下,2017年末,中国楼市正在面临后续增量资金枯竭的问题,十多年来支撑楼市疯长的水龙头,正在被拧上。

  一、货币宽松时代结束

  中国央行发行货币主要有三种方式:外汇占款、商业银行贷款和购买国债等。目前外汇占款是人民币发行的主要渠道,约在65%以上,而在高峰时这一数值接近80%。从这种意义上来说,美联储是中国央行的央行,人民币的发行是建立在美元这个锚上,美元是人民币币值的信用支撑。理所当然,美联储货币政策的一举一动,必然对中国的货币政策产生不可忽视的影响。

  北京时间12月14日凌晨3点,美联储宣布将基准利率区间调升25个基点。这是美国央行自2015年底启动的加息周期的第5次加息,也是今年内的第3次加息。市场预计2018年美联储还将加息3-4次,2019年还将加息2次。美联储会后还宣布,在缩减资产负债表方面,美联储将按计划于明年1月将月度缩减规模增加到200亿美元。

  美元的加息带缩表,是从价和量两个方面从全球抽离美元资本,在2017年10月份缩表、12月份减税和12月份加息三个大招后,全球流动性将会进一步收紧。特别是那些以美元为锚发行货币的经济体,那些在次贷危机中成为美元资本避风港的新兴经济体,都是首当其冲的对象。

  利差的存在是吸引资金全球流动的指挥棒。本次美联储加息,中美之间利差会进一步缩小。2008年之后开始沉淀在中国楼市中的外资必然会跟随美国加息的脚步,撤离泡沫极大的中国楼市,楼市债务链断裂的风险也在加大。

  这还不算完,本月美国通过的减税方案,将公司税从35%减到21%,罕见下降14个百分点后,将在全球形成税收洼地,吸引美国海外企业以及全球产业资本和金融资本回归本土,对其他国家形成资本抽选效应,中国成为最大的冲击目标。

  二、楼市疯牛的克星

  美联储的加息一直都是世界金融界的头等大事。本次美元加息后,中国的反应算是最快的。就在美联储宣布加息后,中国香港立即宣布加息。紧接着,中国央行12月14日上调公开市场逆回购操作中标利率和MLF操作利率,但调整幅度较小,均为上行5个基点。

  公开市场利率一直都是利率市场化的重要指标,本次央妈紧急上调公开市场利率,无疑是对美联储加息的一个应急反应,相当于间接加息。更重要的是,这一跟进行动,给市场传达出了资金紧缩的预期:大手花钱、大口吃肉的宽松日子已经结束,勒紧裤带的紧日子才刚刚开始。

  摄于种种顾虑,目前中国央行还没有做好加息的准备,但是市场上的实际利率已经是水涨船高,武力逼宫。美元加息靴子落地后,上海银行间拆借利率SHIBOR全线暴涨,目前的点位大大高出存贷款基准利率水平,代表了市场利率的最新定位。

  在美元加息预期的作用下,作为基准存贷利率的基础,十年期国债收益率从2016年底开始一路上行,目前接近4%。一年的时间,比最低时候的2.7%已经上涨了一半,如果按0.25%的加息幅度计算,相当于央行也加了5次息。

  国债利率的连续上行,将为2018年的加息提供依据,而加息无疑是调控房价的终极核武器,历史上的所有房产泡沫,基本上都是被加息引爆的。

  今年还剩下两个星期的时间,央妈跟进加息的概率不大。但是明年3月份,不仅是美联储加息的时间窗口,也很可能是人民币的加息时间窗口。在国家降杠杆和金融监管不断发力的大背景下,未来得资金成本会越来越高,钱荒会越来越严重,中小房企的企业债、居民房贷将会成为未来容易被率先引爆的两大债务,必须警惕。

  三、压垮楼市的最后稻草

  “房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。”这是刚刚出任恒大集团首席经济学家的任泽平对房地产市场的看法。

  比起限价、限购、限贷限售等措施而言,通过提高房贷利率,提高购房者的资金成本,对于打击投机,控制房价具有更大的杀伤力。

  这几年楼市火爆,居民个人杠杆率从2008年的18%,上升到2017年二季度的47.4%。在金融去杠杆的政策要求之下,当前各地都在提高房贷利率,抑制楼市的杠杆投机,很多地方银行的房贷利率已经从去年的8、9折上涨到如今的上浮20%、30%。有人算了一笔账,北京一年中房价下跌,一套80平米的房子一平米下跌1322元,但因为房贷利率上浮20%,和房贷利率打9折相比,总购房款多了76万多。这无形提高了购房门槛,打击了投机行为。

  这也意味着买房的动力资金源基本已经枯竭。由首付贷、消费贷和房贷组成的购房资金,无疑会将银行和个人推上风口浪尖,极可能重蹈美国次贷危机覆辙。

  相对于贷款利率上行,目前部分一二线城市已经出现了多家银行停止房贷的现象。比如全国楼市风向标,截至11月末深圳已有浦发、中信、平安等8家银行停贷,举国哗然。而就在11月,全国有56家银行分(支)行因额度等原因暂停受理首套房贷业务,市场震惊。

  不仅停贷银行在增加,目前能够提供贷款的大中银行,放贷时间也在拉长。银行无钱可贷、购房者贷不到款成为新问题,银行对楼市已经收紧了钱袋子。

  “问渠那得清如许,为有源头活水来”。对于狂飙的楼市来说,由货币宽松和信贷推动的持续资金流入,无疑是唯一的源头活水。只是伴随着美联储的减税、加息和缩表三大杀手锏,全球货币宽松的时代已经彻底结束,沉淀在楼市中的外资热钱将会持续流出,对脆弱的楼市形成抽血效应,市场很可能会大量抛盘。

  中国的实际市场利率也在飙升,2018年上半年加息是大概率事件。狂飙十多年的楼市,2018年注定在飘摇中度过!

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