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土地市场现降温迹象 楼市将迎深度调整期?

2017/11/11 17:49:44 | 作者:滕州房产网 | 来源:21世纪经济报道 |

        预测楼市走向是房地产行业一大重要“爱好”。近期,不止一位业内人士向21世纪经济报道记者表示,预计四季度后房企将面临严峻的销售压力。

  分析师通过对土地市场的观察也感受到了房企资金压力。“土地价格出现了明显的高位回落,相比上半年动辄50%的持有比例,开发商持有比例明显降低,最近北京住宅土地竞争激烈度也在降低。除部分优质地块外,后续很难再现2017年上半年前的土地热度。从2016年9月30日开始,北京严格限制签约,很多开发商回款压力加大,能够用于土地市场的资金量越来越少,后续地价很可能会开始出现趋势性下行。历史最严格的土地出让条件下,房企拿地意愿逐渐减弱。”

  此外,银监会在国务院“严格管控各类资金违规进入房地产市场”的指示精神下,已经部署严查个人消费贷款违规流入房地产市场。房企融资难度上升,融资成本提高,中小房企资金压力愈发受到行业关注。

  土地市场降温

  土地市场热度反映了房企的资金状况。

  11月3日,北京出让3宗住宅用地,其中平谷地块流标。这是两年后北京再次出现的流标地块。

  另外两宗地块竞拍也明显降温。朝阳东坝乡驹子房村1109-L02地块R2二类居住用地,建筑面积为194934平方米,容积率2.5,全部用于建设“共有产权住房”。按照土地出让条件,销售价格37000元/平方米(含全装修费用),起始价498000万元,起始楼面价25547元/平方米。最终其成交楼面价为2.55万元/平方米。海淀区西北旺镇亮甲店村HD00-0404-6005、6006地块R2二类居住用地,建筑面积为186530平方米,其中R2住宅186530平方米,容积率2.2,全部建设“共有产权住房”,销售价格37800元/平方米(含全装修费用)。起始价532800万,起始楼面价28564元/平方米。最终其成交楼面价为2.87万元/平方米。

  分析师分析道,“从土地属性看,流标地块位置相对较远,且全部限价,其中住宅部分只占一定比例,这导致开发商拿地意愿不足。另两宗地块的销售限价与地价差价在1万左右,按照精装修要求看,开发商依然有一定利润空间,但地价均远低于市场预期。”

  南京也出现了类似情况。10月31日,南京迎来今年第四季度的第二场土地拍卖会,共出让4幅土地,3幅为住宅用地,出让面积合计10万平方米。其中以城中纯住宅用地最受关注,最高限价楼面价达每平方米35982元。最终4幅地块成交总金额49.7亿元,但其中一幅商业地块以底价8.5亿元成交,另外3幅宅地均未达最高限价,其中2幅宅地较区域最高价每平方米下降5000元。

  分析师认为,土地降温反映的是,在资金收紧背景下,房企持续一年的拿地大战中,资金子弹已接近枯竭。

  从销售端来看,业内人士也注意到市场带给开发商回款的压力。同策研究院总监张宏伟认为,虽然今年大多房企已提早完成销售目标,部分房企还在上调目标,上市房企今年可以给资本市场一个完美的交代。但销售业绩自今年下半年以后已经开始显现压力,尤其十月下旬以后,核心一二线城市销量并没有明显起色,且今年底“翘尾”行情难现,如果这样的市场趋势延续到2018年,也就意味着2018年房企将面临“销售目标提高,但销售压力加大”的大环境。

  春节后或降价?

  2017年上半年,热点一二线城市的楼市受限购、限贷、限售等调控政策影响较大,部分房企的销售也出现了不同程度的波动。但大部分房企对下半年公司的前景并不悲观,约有近10家房企上调了全年业绩目标,企业销售回款依然良好。从融资环境来看,国内信贷持续收紧,房企融资受限,过半企业持有现金有所减少。上半年,企业主要转向银行间市场发行中票和海外融资发债,负债规模再创新高。

  研究统计显示,今年上半年末,165家房企持有现金21116亿元,较期初微增4.57%,而总有息负债增加17.27%至51619亿元。从偿债能力来看,165家房企整体财务杠杆增加,债务结构指标下行,但基本维持稳健,短期偿债压力不大。上半年末,房企加权平均净负债率上升为88.66%,现金短债比和长短期债务比分别下降为1.41和2.45,主要由于短期负债大幅增加所致。

  该机构指出,一方面,2015年公司债热潮开始,时至今日3年内的长债转化为短债,部分房企已然面临还债高峰期;另一方面部分房企也积极尝试(超)短期融资券、1年期优先票据等方式补充资金,因而提升了其短期债务比例。

  需要关注的是,随着信贷环境持续收紧,未来房企融资成本也将很难实现进一步压缩,甚至可能出现反弹。

  一家地产公司融资人士近期多次向21世纪经济报道记者表达了融资工作艰难。

  专家认为,鉴于2016年房企集中加杠杆扩张,借贷资金平均周期为2年,2018年房企资金到期集中兑付压力将加大。预计明年初,出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素,更多房企会放弃自己的价格“底线”,甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价。其预计,2018年春节后,通过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多。

  某知名地产大佬近期在接受21世纪经济报道记者采访时也预测,如果调控持续收紧不放松,房企将在春节后将表现出较大资金压力。届时,楼市可能会出现一波低谷期。

  由于房企2018年销售目标重置,资金兑付压力也将开始越来越大,张宏伟认为,当前四季度到明年三季度年仍然是楼市调整期,并且至今年底到明年上半年,楼市极有可能进入深度调整期。他预计,最快接下来这两个月,最晚2018年春节后个案楼盘主动“大幅降价”开始,楼市普遍性的小幅降价将开启,同时,部分房企资金兑付压力越来越大,甚至个别房企比如个别闽系房企,极有可能出现资金断裂的风险,出现被其他房企收购股权的现象。

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