滕州房价越走越远 人间正道毕竟沧桑

　　2016年下半年至今，滕州房地长市场“奇葩”火爆，房子价格可谓猛涨，这依然阻挡不了市民购房的热情，这种求房若渴随之带来的是供求的翻转，有人为了能买到房子，不惜重金买“票”，只要能选到房子，钱，已经不是制约购房者购买的门槛。

　　开发商乐了，赶上这个时机的，乐此不彼。已经买房了的也乐了，过去买了的买赚了，即便是刚需，也是有了心理安慰，现在买到的，终于是买到了。

　　目前来看，正要买房而观望着或者是蠢蠢欲动的，未来是笑与非笑，或者是哭笑不得，似乎已经初现端倪。笑的像桃花般的开发商和已购房者，是否“依旧笑春风”。那就要从时间上看政策、市场和产品供求的风云变幻，总体来说，建议坐观“天象”——“且听风雨且听晴”。

　　是的，滕州房子价格上涨力度嗖嗖的，从2017年伊始，2017年中旬尤为明显。仔细分析，此种价格的上涨是一种必然，又是一种偶然。

　　从2012年说起，5年来，滕州房地产市场处于价格和价值波动的稳定期，甚至还出现了有些开发商为了实现资金的快速回笼，不惜暗自降价的现象，不可规避的是，有开发商直接“跑路”，滕州几个比较扎眼的烂尾楼，让多少老百姓叫苦不迭。

　　且看这五年的“静悄悄”，滕州房地产市场似乎也该跳一跳了。十年河东十年河西，这一跳是正常的，而这一跳跳的太高，是有些不正常了，抛开政策导向、竞技规则和生理极限的跳高场，跳得越高摔的就有可能越惨。

　　可以说，滕州房地产市场在2017年出现了“怪象”，有房地产开发商感叹自己的境遇道：赶上了好时机。这里所说的好时机，其实并不是市场和价值规律的二元论，只能说是在价值规律直线上偏离了轨道太远的一种现象，这种市场的疯狂度只会昙花一现，即便不会大起大落，也会有戛然而止的升温。

　　目前，滕州房地产市场新开楼盘成交均价约6400元/平米，北部新开盘某项目70多套房源被抢空，均价6500元/平米，二手房成交均价6280元/平米，春秋阁小区二手房标价6823元/平米。如此惊人的价格，到底是什么原因催生，又是什么在支撑着如此的价格的坚挺。看苍茫大地，到底是谁主房产市场沉浮？

　　首先，离不开国家政策，我们国度的政策对房地产的“插手”是理所当然的，其理由是市场调节不是万能的。有些领域不能让市场“孤军奋战”，有些领域不能依靠市场来支撑。国家的宏观调控是国家职能。滕州房地产市场受国家政策影响毋庸置疑，三四线城市去库存的号角吹响，滕州高举政策大旗，公积金贷款额从30万上升到50万，一下子点燃了房市火爆的导火线。随之，贷款利率下调，组合贷（商贷、公积金贷）放低门槛。

　　为什么价格持续上涨而不退。上半年至今滕州新开楼盘屈指可数，东有保利海德佳园，北有龙泉首府、星尚城，西有瑞达名郡、清水湾，看似开盘项目不少，而开出产品却是寥寥无几。有楼盘开出几十套房，价格可谓是楼王中的楼王的标价，为何有如此胆识，其中原因很明了，房子有限，蓄客爆满，环看周边并无即将开盘楼盘迹象，在价格上，就是自己说了算，没有市场竞争就没有了底线。其次，即便是开崩，区区几十套房，搁在手里又何妨，风险并不是很大。所以，滕州出现了一种，新开楼盘价格并不是市场说了算，而是开发商的胆量来衡量，不是房价开的高低，而是市民买的彻底。

　　让开发商也始料未及的是，二手房市场给了他们信心。纵观滕州二手房中介，2017年如雨后春笋，猛然间大街小巷多出了不少房产中介，为了获取更多利益，二手房中介从新开楼盘处置房，在网签之前再出手，这其中的价格是要比开盘价格高得多的，这是二手房中介“自产自销”模式，因自产模式开展起来范围有限，二手房中介与社会购房者“强强联合”，很多人选房之后直接放在中介高价卖出，这一进一出，房子的价格又涨了不少。二手房中介获利，一部分倒腾房子的人获利，一举两得。为了能让房子价格有所支撑，二手房中介将其手中房源全部调价，二手房业主网上售价直接让中介上调了千余元，真正的二手房业主“蒙了”，这价格真能卖出去？结果是真卖出去了，于是，滕州房产市场被中介炒了，炒的不要不要的。这里还要说一个小的点，那就是开发商程序监管的不严格性，开发商的目的仅仅是将房子卖出去快速回款，有些投资者便钻了空子，从新开盘项目买了“入场券”，选了房子，接着将房子放进中介加价卖售，而此时的售楼处理应是要控制这种违背市场规律的行为的，一方面可以在更名上严格把控，另一方面在合同上严格要求，只要开发商不“网开一面”，投机者很难有机可乘。

　　随着滕州房地产价格上涨的初现端倪，市民买涨不买跌的心理促就了滕州市场供求关系的转变，潜在客户从原先的观望到“大出手”，需求量呈现一中上升态势，从而形成了市场价格的上升波动。库存量逐渐减少，卖方市场处于优势地位，市民购买心理的推波助澜，房地产市场的价格呈阶梯状不断攀升看似理所当然，但也不能不说违背常理。因为总体来说，导致产品价格上涨的市场因素起决定作用的还是供求关系，而形成供求关系改变的，一开始是国家政策的刺激，随后是二手房的炒作，然后是市民的购买心理的促就。就滕州区域市场来说，滕州人均收入水平与房子的价格已经形成了明显的偏差和不协调，特别是刚需，举家之力买房，这种动力的来源是外部的刺激，也就是说的跟风。

　　买房的目的有二，其一是刚需，房子是用来住的，刚需购房确实是居住需求，在如此火爆的市场行情下，一部分刚需担心房子还会持续上涨。其二是这其中也少不了部分投资者的暗度陈仓，他们购房是为了投资，通过置业来实现资金积累的返利，他们也担心买完了赚的少。这一阵风刮过去之后，滕州房地产市场将会进入一个风平浪静的维稳期，甚至会有一部分的暗自掉价，从价值规律来讲，价格是围绕价值上下波动的，有上必定还会有下，从供求关系来讲，因为市场供求关系开始倒转，新项目不断涌现。而一些政策性的措施，只能算是“春药”，药效如何，只能看疗效了。

　　在政策上，近日，枣庄市人民政府办公室下了“风云令”印发《关于加强房地产市场调控工作的意见》，就加强房地产市场调控工作出台改进住宅用地出让方式、调整公积金贷款比例、全面实行购房资格审核制度、一次性公开全部销售房源等12条政策，如此看来，风云又起变幻：

　　在调整公积金贷款比例上，缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套住房最低首付比例为30%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，再次申请住房公积金贷款购买住房最低首付比例为40%。

　　在强化二手房交易监管上，全面落实二手房交易合同网签备案制度，实现贷款审核发放、税收征缴与网签备案合同相关联，防止交易欺诈、骗取贷款、偷逃税款等行为；确保?2017年9月30日前将二手房与一手房纳入统一的市场监测、监管和调控范围，坚决防止二手房市场失控。切实做好不动产登记与房屋交易管理有关工作衔接，实现登记信息和交易信息实时互通共享。房地产经纪机构及房地产经纪人员应依法从事房地产经纪活动，受客户委托对外发布真实的房源和价格信息，不得违规独占房源信息、哄抬房价。

　　在培育和发展住房租赁市场方面，建立健全购租并举的住房制度，逐步推行租房人办理居住证后享有义务教育、医疗等基本公共服务。落实提取住房公积金支付房租政策，鼓励市民通过租房解决居住需求。实行实物保障与租赁补贴并举，增加公共租赁住房供应，适度扩大保障范围。

　　在落实新建商品房价格申报制度上，在商品房预售许可审批过程中，对报价明显高于周边在售项目价格的，暂不核发商品房预售许可证。对取得商品房预售许可证的项目，要在10日内一次性公开全部销售房源。商品房在销售中，要严格执行明码标价、一房一价、一套一标规定，实际销售价格不得高于公示价格，否则不予办理商品房买卖合同备案。

　　严格新建商品房买卖合同备案管理进一步规范商品房买卖合同网签备案及注销流程，防止社会资本投机炒作商品房。对假借商品房买卖合同网签备案进行捂盘、炒作、提价的房地产开发企业，暂停使用网签端口；对提供虚假材料的个人，不予办理商品房买卖合同网签备案注销手续。

　　以上方面是政策在对症下药，而市场也在其内部“核裂变”中去伪存真，去粗取精。内外夹击的滕州房地产市场，也就慢慢回归本真，延续本真。

　　的确，很多人不希望市场转向，开发商不希望、银行不希望，已购房业主不希望，然而，这些都不是他们说了算的，在中国特殊的市场行情下，即便是政府干涉，依法行使其宏观调洪的职能，但也绝非是违背市场规律的蛮横，所谓市场的飘摇，终归还是会进入正道，人间正道毕竟沧桑！